Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία εκδόθηκε για υπόθεση του 2008. Αν και στο συμβόλαιο είχε καταγραφεί η αντικειμενική αξία, οι τραπεζικές κινήσεις αποκάλυψαν ότι είχε καταβληθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό. Το ΣτΕ επικύρωσε ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία, εφόσον τα τραπεζικά στοιχεία αποδεικνύουν διαφορετική πραγματικότητα. Έτσι, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί αποκλειστικά το ποσό που πραγματικά άλλαξε χέρια.

Η συγκεκριμένη υπόθεση δείχνει τον νέο τρόπο ελέγχου: ενώ στο συμβόλαιο αναφερόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, οι τραπεζικές πληρωμές έφταναν συνολικά τα 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση. Παρότι η εταιρεία άσκησε ένδικα μέσα, το Διοικητικό Εφετείο εφάρμοσε το ευνοϊκότερο νεότερο καθεστώς, μειώνοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.

Η νομολογία καθιστά σαφές ότι η «φορολογική αλήθεια» υπερισχύει των τυπικών αναγραφών στο συμβόλαιο. Εφόσον οι λογαριασμοί μαρτυρούν υψηλότερο τίμημα, αυτό θεωρείται και το πραγματικό.

Με την απόφαση 848/2025 διαμορφώνεται νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων: η ΑΑΔΕ έχει πλέον τη δυνατότητα να ελέγχει και να αμφισβητεί κάθε συμβόλαιο που δεν συμβαδίζει με τα τραπεζικά δεδομένα. Η πρακτική «άλλο στο χαρτί, άλλο στην τράπεζα», που επί δεκαετίες χαρακτήριζε μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων, καθίσταται πλέον εξαιρετικά επισφαλής.

Παραδοσιακά, το «κόλπο» περιλάμβανε αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και καταβολή του υπολοίπου με ανεπίσημους τρόπους — με μετρητά, παράλληλες μεταφορές, παλιές επιταγές ή πληρωμές μέσω συγγενικών λογαριασμών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η διαδικασία γινόταν ακόμη πιο περίπλοκη, με «σπάσιμο» των ποσών σε μικρότερες κινήσεις για να χαθεί το ίχνος.

Ωστόσο, με την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών, την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα βαριά πρόστιμα για συναλλαγές εκτός τραπεζικού συστήματος (από 10% έως και 500.000 ευρώ), η απόκρυψη πραγματικού τιμήματος γίνεται σχεδόν αδύνατη.

Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει εξειδικευμένο κύμα ελέγχων στις μεταβιβάσεις. Χιλιάδες συμβόλαια περνούν από μικροσκόπιο, με τις διαφορές τιμήματος να αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανελέγχου. Η νομολογία πλέον ευθυγραμμίζεται πλήρως: το συμβόλαιο αποτελεί μόνο ένα από τα στοιχεία. Το τραπεζικό αποτύπωμα όμως θεωρείται αδιάψευστο – και είναι αυτό που καθορίζει τη φορολογική αλήθεια.

Το άρθρο Ακίνητα: Η ΑΑΔΕ «διαβάζει» τους λογαριασμούς και ξαναγράφει φόρους όταν το τίμημα είναι υψηλότερο εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.

Ξεπαγώνουν οι αγοραπωλησίες στην εκτός σχεδίου δόμηση και σταματάει η απαξίωση της περιουσίας δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών με νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Η νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να ενσωματωθεί σε ένα από τα νομοσχέδια του ΥΠΕΝ προκειμένου να κατατεθεί (καλώς εχόντων των πραγμάτων) μέχρι το τέλος του έτους στη Βουλή.

Η νομοθετική ρύθμιση προβλέπει τη θέσπιση ενός ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, το οποίο θα λειτουργεί ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Διευκρινίζεται πως η νομοθετική ρύθμιση δεν θα είναι οριστική αλλά μεταβατική και θα αφορά την περίοδο έως 31 Δεκεμβρίου 2025, οπότε υπολογίζεται πως θα έχει ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων της χώρας.

Σημειώνεται πως η ρύθμιση επρόκειτο να ψηφιστεί πριν κλείσει η Βουλή για τις εκλογές, αλλά «πάγωσε» σε μια προσπάθεια να μην υπάρξει σύγκρουση με πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο, έπειτα από μια προσφυγή κατά της άδειας δόμησης οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε πως δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται ήδη από το 1985 και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για τη δόμηση του οικοπέδου.

Η ακτινογραφία της νέας ρύθμισης

«ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν την «ακτινογραφία» της αναμενόμενης νέας ρύθμισης με την οποία δίνεται η δυνατότητα να δομούνται νόμιμα γήπεδα (οικόπεδα) τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφόσον ανήκουν σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες οικοπέδων (γηπέδων), ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας και το πρόσωπο που διαθέτουν στον δρόμο.

Α) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003.

Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που: 1ον) εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, 2ον) συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών, και 3ον) αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία, είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε οργανισμό, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Β) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985.

Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που 1ον) εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, 2ον) έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, και 3ον) έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Γ) Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.

Το μεγάλο «αγκάθι» είναι τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα, αυτά δηλαδή που δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο.

Στην περίπτωση αυτή, αν δεν υπάρχει νόμιμη δουλεία πριν από το ’85 που να πληροί τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις, τότε, με τα έως τώρα δεδομένα, δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν.

Η νομοθετική ρύθμιση προβλέπει τη θέσπιση ενός ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου, το οποίο θα λειτουργεί ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Το ύψος του ειδικού τέλους θα καθοριστεί μετά την ψήφιση της νομοθετικής ρύθμισης με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ).

Οπως προαναφέρθηκε, η νομοθετική ρύθμιση δεν είναι οριστική αλλά μεταβατική και θα αφορά την περίοδο έως 31 Δεκεμβρίου 2025, μέχρι δηλαδή να ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων.

Εύλογα τίθεται το ερώτημα: και από το 2026 τι θα ισχύει;

Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, μετά τη λήξη της μεταβατικής διάταξης τα οικόπεδα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές και στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο θα επανακτήσουν δικαίωμα δόμησης, κατά περίπτωση, όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία καταγραφής του δικτύου κοινόχρηστων δρόμων με το αντίστοιχο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής.

Κίνδυνος για νέα αυθαίρετα

«Πολεοδομικά η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αποτελεί αυθαίρετη δόμηση, αλλά δόμηση με σκληρούς κανόνες και πολύ χαμηλό συντελεστή δόμησης που δεν βλάπτει το περιβάλλον, ενώ η κατάργησή της κινδυνεύει να μας οδηγήσει σε μια νέα γενιά αυθαιρέτων», τονίζει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

«Γι’ αυτό το ΥΠΕΝ οφείλει να δώσει στο θέμα όχι απλώς μεταβατική, αλλά οριστική λύση που θα κατοχυρώσει τις περιουσίες των πολιτών και όχι να τις απαξιώνει».

Τι συνέβαινε όλα αυτά τα χρόνια

Σε όλα τα αγροτεμάχια άνω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων ή σε κάποιες περιοχές άνω των 8.000 ή 20.000 τετραγωνικών μέτρων εφόσον έχουν δημιουργηθεί πριν από το 2003, ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, αλλά έχουν εξασφαλισμένη πρόσβαση, οι πολεοδομίες εξέδιδαν (μερικές το κάνουν ακόμη) οικοδομικές άδειες.

Αυτό οφείλεται στο ότι υπάρχει μία ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία για το πότε απαιτείται να υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο στα ακίνητα εκτός σχεδίου και τι ακριβώς νοείται ως κοινόχρηστος δρόμος.

Ωστόσο, ο νόμος του 2003 (3212/2003) βάζει για πρώτη φορά την υποχρέωση να δημιουργούνται από 31/12/2003 γήπεδα άρτια και οικοδομήσιμα με ελάχιστο εμβαδό τα 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο τα 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, κάτι που δεν ίσχυε ούτε με τον νόμο του 1985 ούτε με τους παλαιότερους νόμους του 1978 και του 1928.

[πηγή: syneidisi.com]

Το άρθρο Εκτός σχεδίου δόμηση: Ξεπαγώνουν οι αγοραπωλησίες – Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.