Σημαντικές επιπτώσεις στην καθημερινή διαχείριση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να προκαλέσουν ακόμη και φαινομενικά «μικρά» λάθη στο Κτηματολόγιο, καθώς επηρεάζουν διαδικασίες όπως η αγοραπωλησία, η έκδοση οικοδομικής άδειας, αλλά σε ακραίες περιπτώσεις ακόμη και την αναγνώριση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος.

Με την προώθηση της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, αναδεικνύεται το εύρος των προβλημάτων που έχουν καταγραφεί, με χιλιάδες περιπτώσεις αποκλίσεων μεταξύ των δηλωμένων στοιχείων και της πραγματικής εικόνας των ακινήτων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι διαφορές στο εμβαδόν ή στα όρια φτάνουν ακόμη και σε διψήφια ποσοστά, δημιουργώντας έντονες αμφισβητήσεις.

Από πού ξεκινούν τα σφάλματα

Οι αιτίες των λαθών εντοπίζονται κυρίως σε παλαιότερες αποτυπώσεις και δηλώσεις, συχνά χωρίς ακριβή τοπογραφικά δεδομένα ή σαφή όρια. Συμβόλαια με κατά προσέγγιση εκτάσεις, ελλιπή τεχνικά στοιχεία και διαφοροποιήσεις μεταξύ παλαιών εγγραφών και σύγχρονων ψηφιακών χαρτών αποτελούν βασικές πηγές ασυμφωνιών.

Οι πιο συχνές κατηγορίες προβλημάτων

Τα σφάλματα εμφανίζονται κυρίως με τέσσερις μορφές: αποκλίσεις στο εμβαδόν, λανθασμένη χωρική τοποθέτηση ακινήτων, επικαλύψεις στα όρια με γειτονικές ιδιοκτησίες και ασαφείς ή παλαιοί τίτλοι που δεν προσδιορίζουν με ακρίβεια τις διαστάσεις. Επιπλέον, περιπτώσεις μη δήλωσης ή λανθασμένης καταχώρισης οδηγούν ακόμη και σε εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Πότε αποκαλύπτονται τα λάθη

Στην πράξη, τα προβλήματα γίνονται αντιληπτά όταν ο ιδιοκτήτης επιχειρεί να προχωρήσει σε μεταβίβαση, έκδοση άδειας ή άλλη αξιοποίηση του ακινήτου. Τότε μπορεί να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο εμφανίζεται μικρότερο, μετατοπισμένο ή ακόμη και να επικαλύπτεται με όμορη ιδιοκτησία.

Δυνατότητες διόρθωσης

Παρά τη νομική ισχύ των πρώτων εγγραφών, το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει διαδικασίες διόρθωσης, είτε εξωδικαστικά είτε μέσω δικαστηρίων. Οι πιο απλές περιπτώσεις αφορούν πρόδηλα σφάλματα ή τεχνικές αποκλίσεις, ενώ σε περιπτώσεις διαφωνίας μεταξύ ιδιοκτητών απαιτείται δικαστική επίλυση.

Κεντρικό ρόλο στις τεχνικές παρεμβάσεις έχει ο τοπογράφος μηχανικός, μέσω ειδικών διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών που αποτυπώνουν τις πραγματικές συντεταγμένες των ακινήτων και χρησιμοποιούνται για την ενημέρωση της βάσης δεδομένων του Κτηματολογίου.

Τι διακυβεύεται αν δεν υπάρξει διόρθωση

Η μη έγκαιρη αντιμετώπιση των λαθών μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές συνέπειες, καθώς το καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο πρόσωπο ενδέχεται να θεωρηθεί νόμιμος ιδιοκτήτης, ενώ ο πραγματικός δικαιούχος να απωλέσει δικαιώματα. Σε ακραίες περιπτώσεις, αδήλωτα ακίνητα μπορεί να περιέλθουν στο Δημόσιο.

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου καθιστά επομένως κρίσιμη τη σωστή καταγραφή και, όπου απαιτείται, την άμεση διόρθωση των στοιχείων, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικές νομικές και οικονομικές εμπλοκές.

Το άρθρο Λάθη στο Κτηματολόγιο «μπλοκάρουν» μεταβιβάσεις και άδειες – Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.

Η μετάβαση από το σύστημα των Υποθηκοφυλακείων στο σύγχρονο, ψηφιοποιημένο Κτηματολόγιο έχει πλέον ξεκινήσει σε πολλές περιοχές. Παράλληλα, τα νέα Κτηματολογικά Γραφεία έχουν τεθεί σε λειτουργία, συγκεντρώνοντας πλήθος ερωτημάτων από πολίτες που αδυνατούν να παρακολουθήσουν τη διαδικασία λόγω έλλειψης τεχνογνωσίας ή εξοικείωσης με την ορολογία.

Εκατοντάδες ιδιοκτήτες απευθύνονται σε δικηγόρους, μηχανικούς και συμβολαιογράφους ζητώντας διευκρινίσεις και βοήθεια, προκειμένου να προστατεύσουν αποτελεσματικά τα περιουσιακά τους δικαιώματα. Είναι κρίσιμο να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης τι έχει καταχωρηθεί για το ακίνητό του, ώστε να διορθώσει έγκαιρα τυχόν λάθη.

Τι αλλάζει με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης

Με το πέρας της κτηματογράφησης σε μια περιοχή, καταργείται το σύστημα των Υποθηκοφυλακείων και τίθεται σε πλήρη λειτουργία το ενιαίο σύστημα του Κτηματολογίου. Πλέον, η νομική και η τεχνική πληροφορία (όρια, εμβαδά, τοποθεσία ακινήτου) καταγράφονται σε μια κοινή ψηφιακή βάση δεδομένων: το Σύστημα Πληροφορικής Εθνικού Κτηματολογίου (ΣΠΕΚ).

Τα κρίσιμα σημεία που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Πολλά ακίνητα εξακολουθούν να εμφανίζονται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη», είτε επειδή δεν δηλώθηκαν εγκαίρως είτε λόγω παραμέλησης «δευτερευόντων» δικαιωμάτων, όπως ο αέρας της οικοδομής, η δουλεία διόδου ή η θέση στάθμευσης. Επιπλέον, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου ένας κληρονόμος δεν υπέβαλε δήλωση, οδηγώντας στην έμμεση συνιδιοκτησία με το Δημόσιο.

Ειδική προσοχή απαιτείται και για το δικαίωμα υψούν (αέρας), το οποίο συχνά παραλείπεται, με συνέπεια να εγγράφεται το Δημόσιο ως συνιδιοκτήτης της πολυκατοικίας.

Πώς γίνονται οι διορθώσεις – Δικαστικά και εξωδικαστικά

Οι διορθώσεις εγγραφών μπορούν να πραγματοποιηθούν είτε εξωδικαστικά είτε με προσφυγή στα δικαστήρια:

Εξωδικαστικές διορθώσεις περιλαμβάνουν:

• Σφάλματα σε προσωπικά στοιχεία, συμβόλαια ή εμβαδά.

• Λανθασμένα γεωμετρικά χαρακτηριστικά (όρια, συντεταγμένες).

• Νέες καταχωρίσεις λόγω μεταβίβασης ή δικαστικής/διοικητικής πράξης.

• Διορθώσεις χαρακτηρισμών (π.χ. δασικού ακινήτου) μετά τους δασικούς χάρτες.

• Αποφάσεις επιτροπών ενστάσεων.

Δικαστικές διορθώσεις απαιτούνται:

• Όταν αμφισβητείται εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. εγγραφή υπέρ τρίτου ή του Δημοσίου).

• Όταν το ακίνητο καταχωρήθηκε ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη».

• Όταν έχει καταχωρηθεί υπέρ του Δημοσίου και δεν υπάρχει συναίνεση για εξωδικαστική διόρθωση.

Στις περιπτώσεις αυτές, οι ιδιοκτήτες πρέπει να απευθυνθούν στο αρμόδιο Πρωτοδικείο και να κινηθούν είτε με αναγνωριστική/διεκδικητική αγωγή είτε μέσω της διαδικασίας Εκούσιας Δικαιοδοσίας.

Συμπέρασμα

Η σωστή καταγραφή της ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική υποχρέωση αλλά προϋπόθεση για την ασφαλή αξιοποίηση της περιουσίας. Όσοι ιδιοκτήτες δεν κινηθούν έγκαιρα, κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις, ακόμα και με απώλεια περιουσιακών στοιχείων υπέρ του Δημοσίου.

Η έγκαιρη ενημέρωση και η αναζήτηση επαγγελματικής υποστήριξης είναι το «κλειδί» για την αποφυγή μελλοντικών νομικών και οικονομικών προβλημάτων.

Το άρθρο Κτηματολόγιο: Πώς να μην χάσετε την περιουσία σας – Όσα πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες μέχρι το 2025 εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.