Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία εκδόθηκε για υπόθεση του 2008. Αν και στο συμβόλαιο είχε καταγραφεί η αντικειμενική αξία, οι τραπεζικές κινήσεις αποκάλυψαν ότι είχε καταβληθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό. Το ΣτΕ επικύρωσε ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία, εφόσον τα τραπεζικά στοιχεία αποδεικνύουν διαφορετική πραγματικότητα. Έτσι, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί αποκλειστικά το ποσό που πραγματικά άλλαξε χέρια.

Η συγκεκριμένη υπόθεση δείχνει τον νέο τρόπο ελέγχου: ενώ στο συμβόλαιο αναφερόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, οι τραπεζικές πληρωμές έφταναν συνολικά τα 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση. Παρότι η εταιρεία άσκησε ένδικα μέσα, το Διοικητικό Εφετείο εφάρμοσε το ευνοϊκότερο νεότερο καθεστώς, μειώνοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.

Η νομολογία καθιστά σαφές ότι η «φορολογική αλήθεια» υπερισχύει των τυπικών αναγραφών στο συμβόλαιο. Εφόσον οι λογαριασμοί μαρτυρούν υψηλότερο τίμημα, αυτό θεωρείται και το πραγματικό.

Με την απόφαση 848/2025 διαμορφώνεται νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων: η ΑΑΔΕ έχει πλέον τη δυνατότητα να ελέγχει και να αμφισβητεί κάθε συμβόλαιο που δεν συμβαδίζει με τα τραπεζικά δεδομένα. Η πρακτική «άλλο στο χαρτί, άλλο στην τράπεζα», που επί δεκαετίες χαρακτήριζε μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων, καθίσταται πλέον εξαιρετικά επισφαλής.

Παραδοσιακά, το «κόλπο» περιλάμβανε αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και καταβολή του υπολοίπου με ανεπίσημους τρόπους — με μετρητά, παράλληλες μεταφορές, παλιές επιταγές ή πληρωμές μέσω συγγενικών λογαριασμών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η διαδικασία γινόταν ακόμη πιο περίπλοκη, με «σπάσιμο» των ποσών σε μικρότερες κινήσεις για να χαθεί το ίχνος.

Ωστόσο, με την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών, την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα βαριά πρόστιμα για συναλλαγές εκτός τραπεζικού συστήματος (από 10% έως και 500.000 ευρώ), η απόκρυψη πραγματικού τιμήματος γίνεται σχεδόν αδύνατη.

Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει εξειδικευμένο κύμα ελέγχων στις μεταβιβάσεις. Χιλιάδες συμβόλαια περνούν από μικροσκόπιο, με τις διαφορές τιμήματος να αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανελέγχου. Η νομολογία πλέον ευθυγραμμίζεται πλήρως: το συμβόλαιο αποτελεί μόνο ένα από τα στοιχεία. Το τραπεζικό αποτύπωμα όμως θεωρείται αδιάψευστο – και είναι αυτό που καθορίζει τη φορολογική αλήθεια.

Το άρθρο Ακίνητα: Η ΑΑΔΕ «διαβάζει» τους λογαριασμούς και ξαναγράφει φόρους όταν το τίμημα είναι υψηλότερο εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.

Η φορολογική διοίκηση μπορεί να εκλάβει μεταφορές χρημάτων από κοινό λογαριασμό σε ατομικό ή τρίτου προσώπου ως γονική παροχή ή δωρεά, εφόσον δεν έχουν δηλωθεί και δικαιολογηθεί επαρκώς. Σε τέτοιες περιπτώσεις προβλέπεται επιβολή φόρου.

Χαρακτηριστική είναι πρόσφατη υπόθεση όπου ποσό που μεταφέρθηκε από κοινό λογαριασμό γονέα και παιδιών σε ατομικό λογαριασμό του τέκνου θεωρήθηκε δωρεά. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών διευκρίνισε ότι η ανάληψη χρημάτων από συνδικαιούχο που δεν έχει συνεισφέρει και τα χρησιμοποιεί για ίδιο όφελος λογίζεται ως δωρεά. Για μεγάλα ποσά απαιτείται η υποβολή δήλωσης μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, ώστε να φορολογηθούν ή να τύχουν απαλλαγής.

Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, γονικές παροχές και δωρεές έως 800.000 ευρώ ανάμεσα σε στενούς συγγενείς (γονείς, παιδιά, σύζυγοι, παππούδες, γιαγιάδες, εγγόνια) είναι αφορολόγητες, εφόσον διενεργούνται μέσω του τραπεζικού συστήματος και δηλώνονται κανονικά. Σημειώνεται ότι η απλή κατάθεση σε κοινό λογαριασμό δεν συνιστά από μόνη της δωρεά· ο κίνδυνος προκύπτει όταν ο μη συνεισφέρων συνδικαιούχος κάνει χρήση των χρημάτων. Εξαίρεση αποτελούν μικροποσά και τα εμβάσματα σε παιδιά που σπουδάζουν στο εξωτερικό.

Οι δηλώσεις δωρεών διασταυρώνονται από την ΑΑΔΕ με τα στοιχεία που αποστέλλουν οι τράπεζες. Αν δεν αποδειχθεί η προέλευση και η συναλλαγή, επιβάλλεται φόρος από το πρώτο ευρώ, με συντελεστές 10% έως 40%, ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας. Ιδιαίτερα για παροχές με μετρητά εκτός τραπεζικού συστήματος ισχύει άμεση φορολόγηση 10% χωρίς αφορολόγητο.

Επιπλέον, οι διαδοχικές δωρεές μέσω ενδιάμεσων προσώπων με τελικό αποδέκτη συγγενή που δεν ανήκει στην πρώτη κατηγορία φορολογούνται με 20% και χωρίς αφορολόγητο όριο. Μάλιστα, αν οι δωρεές γίνουν σε διάστημα μικρότερο των έξι μηνών, ενεργοποιείται άμεσα μηχανισμός ελέγχου.

Η εφορία υπενθυμίζει ότι η δυνατότητα του δωρητή να πραγματοποιήσει την παροχή ελέγχεται μόνο σε δεύτερο στάδιο, ενώ σε περιπτώσεις κατά τις οποίες ποσό καταλήγει σε κοινό λογαριασμό τέκνου με τρίτο πρόσωπο, θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά από τον δωρεοδόχο. Διαφορετικά, επιβάλλεται φόρος δωρεάς.

Τέλος, σε περίπτωση θανάτου ενός εκ των δικαιούχων, τα χρήματα του κοινού λογαριασμού δεν θεωρούνται μέρος της κληρονομιάς.

Το άρθρο Κοινός τραπεζικός λογαριασμός: Πότε η εφορία θεωρεί τις κινήσεις δωρεά εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.

Οι ελεγκτές βασίζονται σε ένα ευρύ φάσμα πληροφοριών που αντλούνται από το αρχείο του Taxisnet, αλλά και από τρίτους φορείς, προκειμένου να διαμορφώσουν μια τεκμηριωμένη εκτίμηση για το φορολογητέο εισόδημα. Ανάμεσα στα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη είναι οι αγορές, οι πωλήσεις, το μικτό κέρδος, το προσωπικό, τα κεφάλαια που έχουν επενδυθεί, τα δάνεια, τα έξοδα παραγωγής και διάθεσης, καθώς και άλλες επιχειρηματικές δαπάνες.

Η διαδικασία εφαρμόζεται όταν η τήρηση των λογιστικών βιβλίων και η σύνταξη των οικονομικών καταστάσεων δεν επιτρέπει την αξιόπιστη διενέργεια ελέγχου. Ενδεικτικά, αυτό συμβαίνει όταν δεν τηρούνται τα προβλεπόμενα βιβλία ή όταν παραποιούνται τα στοιχεία των φορολογικών ηλεκτρονικών μηχανισμών (ΦΗΜ). Επιπλέον, η αδυναμία παροχής αναλυτικών και συνοπτικών δεδομένων που διευκολύνουν τον έλεγχο αποτελεί λόγο εφαρμογής της μεθόδου εκτίμησης.

Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι ο κατ’ εκτίμηση προσδιορισμός εφαρμόζεται για τα φορολογικά έτη από 1/1/2014 και μετά, καθώς και σε οποιοδήποτε στάδιο του ελέγχου διαπιστωθεί ότι δεν είναι δυνατός ο υπολογισμός του εισοδήματος με βάση τα πραγματικά στοιχεία του φορολογούμενου. Τα στοιχεία που συλλέγονται από διάφορες πηγές μπορούν να συνδυαστούν και να συγκριθούν με ομοειδείς επιχειρηματικές δραστηριότητες, προκειμένου να προκύψει η βέλτιστη εκτίμηση.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί ανακρίβεια ή ανεπάρκεια των βιβλίων, ο προϊστάμενος της ΔΟΥ μπορεί να προσδιορίσει το εισόδημα με βάση τα ακαθάριστα έσοδα, τις αγορές και τα συναφή στοιχεία από άλλους φορολογικούς ελέγχους, αξιοποιώντας όλα τα διαθέσιμα δεδομένα.

Με αυτόν τον τρόπο η φορολογική διοίκηση διασφαλίζει τη δίκαιη φορολόγηση και την αποφυγή φοροδιαφυγής, ακόμη και όταν οι φορολογούμενοι δεν τηρούν ή παραποιούν τα στοιχεία τους.

Το άρθρο Πώς η Εφορία υπολογίζει το εισόδημα με εκτίμηση όταν τα στοιχεία είναι ελλιπή ή αναξιόπιστα εμφανίστηκε πρώτα στο ΑΘΗΝΑΪΚΑ ΝΕΑ.