Νέες παρεμβάσεις για τα Airbnb εξετάζει η κυβέρνηση προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά σπιτιών και να μειωθούν τα ενοίκια, προσφέροντας διέξοδο σε χιλιάδες οικογένειες που αναζητούν κατοικία σε προσιτή τιμή ενοικίασης.
Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκονται προτάσεις υπηρεσιακών παραγόντων και φορέων της αγοράς προς την κατεύθυνση αυτή, ενώ οι όποιες αποφάσεις αναμένεται να οριστικοποιηθούν το Φθινόπωρο. Πρόκειται, κυρίως, για ρυθμίσεις φορολογικού χαρακτήρα, μεταξύ των οποίων κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες ώστε να διαθέσουν τα σπίτια τους για μακροχρόνια μίσθωση αντί να τα προσφέρουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η εκρηκτική αύξηση της εκμετάλλευσης κατοικιών μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb έχει περιορίσει σημαντικά τη διάθεση σπιτιών για σταθερή μακροχρόνια ενοικίαση και έχει συμβάλλει σημαντικά στην αύξηση των ενοικίων και των τιμών αγοράς κατοικιών. Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι περίπου 700.000 κατοικίες δηλώνονται ως κενές από τους ιδιοκτήτες τους, περιορίζοντας έτσι ακόμη περισσότερο την προσφορά. Υπολογίζεται ότι αν προσφέρονταν για ενοικίαση το 15-20% των κατοικιών αυτών ο αντίκτυπος θα ήταν ιδιαίτερα σημαντικός στο μέτωπο της επάρκειας σπιτιών για ενοικίαση και συνολικά σε όλη την αγορά ακινήτων.
Ιδιαίτερα κρίσιμη για το εύρος των αποφάσεων θα είναι η εικόνα που θα προκύψει από τη φετινή τουριστική περίοδο όπου θα λειτουργήσει το νέο πλαίσιο ρυθμίσεων που τέθηκε σε ισχύ τον Ιανουάριο. Πάντως το 2023 σημειώθηκε σημαντική άνοδος στα φορολογητέα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων δεδομένου ότι τα μισθώματα που δηλώθηκαν στο Μητρώο ξεπέρασαν τα 720 εκατ ευρώ από 530 εκατ ευρώ το 2022.
Σε ό,τι αφορά τις ρυθμίσεις που τέθηκαν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου εφέτος, προβλέπονται τα εξής:
– Η εκμετάλλευση τριών και περισσότερων ακινήτων θα θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα με αποτέλεσμα όσοι αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση να καταβάλλουν τις ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, το τέλος επιτηδεύματος και το ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο. Επίσης το ελάχιστο εισόδημα που θα πρέπει να δηλώσουν στην εφορία το 2025 θα υπολογιστεί με βάση το τεκμαρτό εισόδημα των ελεύθερων επαγγελματιών.
– Τη θέσπιση τέλους διαμονής παρεπιδημούντων ύψους 0,5 % ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.
– Την καθιέρωση τέλους “ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» ύψους 1,5 ευρώ ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα για το διάστημα από Μάρτιο έως Οκτώβριο ενώ για τους μήνες Νοέμβριο έως Φεβρουάριο το τέλος ορίζεται σε 0,50 ευρώ. Εάν τα ακίνητα είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα 80 τ.μ. το τέλος διαμορφώνεται στα 10 ευρώ. Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα που έκανε χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος.
– Την αυστηροποίηση των κυρώσεων για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Ειδικότερα θεσπίζεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυξάνεται στο διπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος. Για μη υποβολή ή υποβολή ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα. Για εκπρόθεσμη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
– Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Έτσι, θα επιτρέπεται ,για παράδειγμα, η μίσθωση ενός ακινήτου για 100 ή 150 ημέρες μέσα στη χρονιά με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες.
Τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί η ζήτηση για ενοικίαση μέσω Airbnb. Πολλοί πλέον ιδιοκτήτες έχουν μετατρέψει τα διαμερίσματά τους για ενοικίαση μέσω αυτής της μεθόδου.
Αυτό όμως όπως θα δούμε στην συνέχεια έχει δημιουργήσει αρκετά προβλήματα στην αγορά με συνέπεια την κατακόρυφη αύξηση της τιμής των ενοικίων. Υπάρχουν πλέον ελλείψεις σε σπίτια. Όλα αυτά έχουν οδηγήσει σε απόγνωση αρκετό κόσμο που ψάχνει απεγνωσμένα ένα σπίτι.
Το καθεστώς φορολόγησης
Τα εισοδήματα από ακίνητα που αποκτήθηκαν το 2023 μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογούνται ως εξής:
→ 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος.
→ 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
→ 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος.
Οι νέες αλλαγές
→ Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5% επί των εσόδων, υπέρ της τοπικής αυτοδιοίκησης. Το τέλος αυτό εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσους δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.
→ Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν άνω των δύο ακινήτων (3 ή και περισσότερα) σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται πλέον να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας με ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση το νέο ΚΑΔ. Δεν θα πρέπει επίσης πλέον να ξεχνάμε ότι εφόσον υπάρχουν βιβλία θα υπάρχει και φορολόγηση βάση του νέου τρόπου υπολογισμού των αυτοαπασχολούμενων που είναι και ο τεκμαρτός υπολογισμός (βάση 10.920 ευρώ + 10% για κάθε τριετία έως τρεις κ.τ.λ).
→ Καταργείται ο φόρος διαμονής ο οποίος επιβάλλεται σήμερα σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια και αντικαθίσταται από το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», το οποίο επιβαρύνει επιπλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με 1,5 ευρώ την ημέρα.
Η νέα και η παλιά κλίμακα έχουν ως εξής:
Κατηγορία Παλιά τιμή Νέα τιμή Αύξηση
1-2 αστέρων 0,50€ 1,50€ 1,00€
3 αστέρων 1,50€ 3,00€ 1,50€
4 αστέρων 3,00€ 7,00€ 4,00€
5 αστέρων 4,00€ 10,00€ 6,00€
Ενοικιαζόμενο δωμάτια 0,50€ 1,50€ 1,00€
Βραχυχρόνια μίσθωση 0,00€ 1,50€ 1,50€
→ Αυστηροποιούνται τα πρόστιμα για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Το νέο πρόστιμο ορίζεται κατ’ έτος στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στα 5.000 ευρώ. Σήμερα το αντίστοιχο πρόστιμο ανέρχεται στο ποσό των 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος, επικαρπωτής ή τρίτος.
→ Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών δεν αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης μέσα στο χρόνο, αλλά τη διάρκεια της κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Θα επιτρέπεται η μίσθωση ενός ακινήτου π.χ. για 150 μέρες μέσα στην χρονιά με την προϋπόθεση η κάθε μίσθωση ξεχωριστά να μην υπερβαίνει το όριο των 60 ημερών.
Πλέον ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ενός ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
→ Σε περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, τότε θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να έχει αντίστοιχη αδειοδότηση.
Τα προβλήματα
Πλέον υπάρχει τεράστιο ζήτημα με τη στέγαση, σε συνδυασμό με προβλήματα που δημιουργούνται στις γειτονιές, όπως πάρτι, καθώς και από τις συνεχείς εναλλαγές ενοίκων.
Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, οι κυβερνήσεις τους αναγκάστηκαν να παρέμβουν με μέτρα. Για παράδειγμα στην Βαρκελώνη δεν επιτρέπεται η ενοικίαση διαμερίσματος για λιγότερο από μήνα (31 ημέρες). Η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπεται μόνο με ειδική άδεια. Στο Λονδίνο επιτρέπονται ενοικιάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μόνο για 90 νύκτες το χρόνο, σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να γίνει αλλαγή της χρήσης του διαμερίσματος σε τουριστικό. Στην Φλωρεντία πλέον δεν δίνονται νέες άδειες για το κέντρο της πόλης. Η ταχεία επέκταση του Airbnb έχει απειλήσει να χαλάσει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα των πόλεων. Σταδιακά σε όλες τις πόλεις του κόσμου ή έχουν ήδη πάρει μέτρα ή σκέφτονται να πάρουν (Ρώμη, Βενετία). Το πρόβλημα πλέον είναι υπαρκτό. Ο συγκεκριμένος τομέας πλέον έχει δημιουργήσει πολλά χρήματα, που είναι δύσκολο για μια κυβέρνηση να τον θέσει δια νόμου εκτός λειτουργίας.
Στην Ελλάδα από την 1η Ιανουαρίου 2024, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τρία ή περισσότερα ακίνητα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13% και στα τέλη, τα οποία ισχύουν για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.
Υπάρχουν αντιδράσεις από τους ξενοδόχους, που διαμαρτύρονται για αθέμιτο ανταγωνισμό στην τουριστική αγορά. Υπάρχουν επίσης σοβαρές αντιδράσεις από απλούς πολίτες, οι οποίοι ψάχνουν σπίτι και αδυνατούν να το πληρώσουν στις σημερινές τιμές που επικρατούν. Το πρόβλημα είναι σύνθετο για την κυβέρνηση. Ψάχνει τη χρυσή τομή. Από τη μία θεωρεί τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα ανταγωνιστικό προϊόν που στηρίζει την οικονομία. Στηρίζει επίσης και το εισόδημα κάποιων ιδιοκτητών ακινήτων. Από την άλλη όμως, έχει φέρει πολλά προβλήματα σε πολλές περιοχές. Τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη και υπάρχει πλέον στρέβλωση στην αγορά.