Το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό αποτυπώνεται στα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, των ενοικιάσεων Airbnb αλλά και στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος σχετικά με την καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές.
Πιο συγκεκριμένα, για το 2023 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο ως ποσοστό του συνόλου των επενδύσεων στη χώρα (42,5%) και υπερβαίνουν τα 2 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 8% σε σχέση με το 2022 (2,133 δισ. ευρώ, έναντι 1,975 δισ. ευρώ το 2022).
Καμπανάκι κινδύνου για το αυξημένο κόστος στέγασης λόγω της επέλασης των βραχυχρόνιων μισθώσεων Airbnb και των επενδυτών της Golden Visa σε περιοχές πρώτης κατοικίας κρούει η Τράπεζα της Ελλάδος, αναφέροντας πως εγείρονται σημαντικά ζητήματα για την πιθανή λήψη μέτρων από την πολιτεία.
Θετικές προσδοκίες
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς οι αβεβαιότητες που σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο εξακολουθούν να είναι σημαντικές, επισημαίνεται από την ΤτΕ.
Οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλότερων επιτοκίων, επηρεάζουν το περιθώριο επενδυτικού κέρδους και αυξάνουν τις ζητούμενες αποδόσεις από τα ακίνητα, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις.
Βραχυπρόθεσμα ωστόσο, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές.
Κατά τη διάρκεια του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων διατήρησε υψηλά επίπεδα ζήτησης τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της.
Οι αβεβαιότητες που προέκυψαν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια και οι επιπτώσεις του υψηλού πληθωρισμού δεν ανέκοψαν την ανοδική τάση των τιμών και δεν φαίνεται προς το παρόν να επηρεάζουν σημαντικά την οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα.
Ο τομέας των οικιστικών ακινήτων, και ειδικά η κατοικία επενδυτικών χαρακτηριστικών, συγκέντρωσε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, με τους αντίστοιχους ρυθμούς αύξησης των τιμών να καταγράφουν ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά.
Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του έτους ξεκίνησαν ή και ολοκληρώθηκαν σημαντικές επενδύσεις σε γραφεία πιστοποιημένων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, ξενοδοχεία και επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, ενώ πραγματοποιήθηκαν αρκετές αγοραπωλησίες μεγάλων εκτάσεων για ανάπτυξη νέων επαγγελματικών χρήσεων.
Οι εξελίξεις των τιμών και οι επιμέρους διορθώσεις που καταγράφονται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο κατά την πρόσφατη περίοδο, σε συνδυασμό με τις συνθήκες πληθωρισμού, αυξημένου ενεργειακού κόστους και υψηλών επιτοκίων, εκτιμάται ότι, εφόσον διατηρηθούν, θα οδηγήσουν σε περιορισμό των ρυθμών αύξησης ή και σε πιθανή διόρθωση των τιμών για την εγχώρια αγορά, ιδίως για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης.
Το φαινόμενο ασφαλώς και δεν είναι μόνον ελληνικό, καθώς υπάρχει σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, όπως για παράδειγμα η Ολλανδία, η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Γερμανία και η Βρετανία.
Μεταξύ του 2010 και του 2022, οι τιμές των ακινήτων σε όλο το μπλοκ των 27 κρατών μελών της ΕΕ εκτινάχθηκαν κατά 47%, σύμφωνα με έκθεση της Eurostat για το 2023.
Σε ορισμένες χώρες, μάλιστα, σχεδόν τριπλασιάστηκαν, με την Εσθονία να καταγράφει αύξηση 192% και μόνο σε δύο κράτη μέλη, την Ιταλία και την Κύπρο, να μειώνονται οι τιμές.
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι οι τιμές είτε για αγορά είτε για ενοικίαση έχουν εκτοξευθεί στα ύψη, η διαθεσιμότητα έχει καταρρεύσει και η στέγαση έχει γίνει πλέον πολιτικό ζήτημα.
Στη Γερμανία, για παράδειγμα, όπου ο μισός πληθυσμός ζει σε ενοικιαζόμενες κατοικίες η στατιστική υπηρεσία υπολόγισε πέρυσι ότι ένα στα πέντε νοικοκυριά δαπανούσε τουλάχιστον τα 2/5 του καθαρού εισοδήματός του για ενοίκιο.
Η κατάσταση στην Ελλάδα δείχνει να έχει ξεφύγει, καθώς η χώρα κατέχει θλιβερή πρωτιά στην Ευρώπη, όπου το κόστος στέγασης για τα νοικοκυριά υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Οι δραματικές εξελίξεις στον τομέα του real estate έχουν πυροδοτήσει πολιτική σύγκρουση, καθώς είναι κάτι παραπάνω από εμφανής η οργή της συντριπτικής πλειονότητας της κοινωνίας για την κρίση στέγασης.
Δεν είναι, μάλιστα, λίγοι αυτοί που υποστηρίζουν ότι η αύξηση στα ποσοστών των ακροδεξιών και λαϊκιστικών κομμάτων που παρατηρήθηκε σε όλη την Ευρώπη οφείλεται και στις ανεξέλεγκτες τιμές των ενοικίων.
Οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις έχουν αρχίσει να πιέζονται και στο πλαίσιο αυτό, έχουν αρχίσει να αναζητούν λύσεις, οι οποίες θα δίνουν ανάσες στα νοικοκυριά, τα οποία δεν μπορούν να τα βγάλουν πέρα.
Πολιτικοί παρατηρητές τονίζουν ότι ένας από τους λόγους για την άνοδο της ακροδεξιάς στις πρόσφατες ευρωεκλογές είναι ότι μπόρεσαν να εκμεταλλευτούν τα κοινωνικά κενά στον τομέα της στέγασης.
Εξηγούν, μάλιστα, ότι η κρίση είναι τόσο μεγάλη, που δεν επηρεάζει πλέον μόνο τους χαμηλόμισθους, τους μετανάστες, τις μονογονεϊκές οικογένειες, αλλά και τα μεσαία εισοδήματα που ζούσαν έως πρόσφατα αξιοπρεπώς.
Πρόσφατες ακαδημαϊκές έρευνες έχουν διαπιστώσει μια σαφή σχέση μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και των ψήφων υπέρ της ακροδεξιάς – ακόμη και χωρίς έντονα αντιμεταναστευτικά μηνύματα.
Ακαδημαϊκές έρευνες στη Γερμανία έδειξαν ότι η αύξηση των ενοικίων έχει άμεση σχέση με την αύξηση της επιρροής του ακροδεξιού κόμματος AfD, λόγω του φόβου ότι “θα χάσεις το σπίτι σου, επειδή δεν μπορείς να αντέξεις οικονομικά”.
Υπό την έννοια αυτή, αρχίζει να κερδίζει έδαφος η άποψη, ότι για να μπει φρένο στις ακροδεξιές δυνάμεις θα πρέπει να αλλάξει όλο το έως τώρα σκεπτικό για τη στέγαση, κάτι που σημαίνει ότι πρέπει να θεωρηθεί εκ νέου θεμελιώδες δικαίωμα.
Οι ανατροπές για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος θα γίνουν σταδιακά, με στόχο να υπάρξει περίοδος προσαρμογής, αλλά είναι βέβαιο ότι θα επιβληθούν “κόφτες” στα airbnb.
Οι ανατροπές αφορούν στα χρονιά όρια, αλλά και τη φορολόγηση, κάτι που με βάση τους σχεδιασμούς που γίνονται στο οικονομικό επιτελείο, μπορούν να δώσουν νέα πνοή στη μακροχρόνια μίσθωση και χαμηλότερα ενοίκια.
Με βάση τον σχεδιασμό που έχει γίνει προβλέπονται αριθμητικοί, τοπικοί και χρονικοί περιορισμοί, “κόφτες” δηλαδή, που θα επιβάλλονται για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας. Στο πλαίσιο αυτό θα καθορίζονται οι γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα σενάρια που έχουν πέσει στο τραπέζι είναι τα εξής:
Έως 90 ημέρες: Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι “κλειδί” για να μπει φρένο στα airbnb, είναι η μίσθωση κάθε ακινήτου να έχει ένα συγκεκριμένο χρονικό όριο. Στο “τραπέζι” μάλιστα βρίσκεται πρόταση σύμφωνα με την οποία, η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην ξεπερνά τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Όσον αφορά στα νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων το όριο δεν θα μπορεί να ξεπερνά τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας θα μπορεί να επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν θα ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
Έως δύο ακίνητα: Η ρύθμιση που έχει πέσει στο τραπέζι, προβλέπει ότι δεν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος. Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι με τον τρόπο αυτό, πολλοί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων θα στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση, τα διαθέσιμα ακίνητα θα γίνουν περισσότερα και οι τιμές ενοικίων θα αρχίσουν να πέφτουν.
Μέγιστος αριθμός ανά δήμο: Η διάταξη που κερδίζει έδαφος προβλέπει ότι θα ορίζεται μέγιστος αριθμός ακινήτων που θα εκμισθώνονται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά δήμο. Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει σε κάθε περιοχή να γίνεται η καταγραφή στις ανάγκες για στέγαση, το ύψος των ενοικίων και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση.
Κίνητρα σε ιδιοκτήτες: Η στροφή στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν μπορεί να γίνει από τη μια στιγμή στην άλλη. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζονται κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα διαθέσουν τα σπίτια τους για μακροχρόνια μίσθωση, όπως για παράδειγμα η αναδιαμόρφωση των φορολογικών κλιμάκων για τα εισοδήματα από ενοίκια. Αυτό θα γίνει είτε μέσω της θέσπισης περισσότερων κλιμακίων και συντελεστών είτε πιο εξειδικευμένα, με την καθιέρωση ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή στην ήδη υπάρχουσα κλίμακα, ώστε και μειωθούν τα βάρη κυρίως στους ιδιοκτήτες με μικρά και μεσαία εισοδήματα. Το οικονομικό επιτελείο επικεντρώνει τη δυσλειτουργία, το πρόβλημα του ισχύοντος συστήματος, στο μεγάλο κενό που υπάρχει στις πρώτες κλίμακες. Με βάση την ισχύουσα κλίμακα σήμερα για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%, ο οποίος αυξάνεται στο 35% για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και στο 45% για ενοίκια από 35.001 ευρώ και πάνω. Το σενάριο που κερδίζει έδαφος εντός του υπουργείου Οικονομικών είναι να θεσπιστεί ένας ενδιάμεσος νέος συντελεστής μεταξύ των εισοδημάτων 12.001 έως και 35.000 ευρώ, που κατανείμει δικαιότερα τα φορολογικά βάρη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Από την πλευρά τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, προτείνουν μείωση των συντελεστών κατά 50%. Αυτό συνεπάγεται τη θέσπιση ενός συστήματος με συντελεστή 7,5% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 17,5% για το τμήμα από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ και 22,5% για το υπερβάλλον.
Με βάση τα μέτρα που ισχύουν από την αρχή του έτους, τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας με τη σύσταση ατομικών επιχειρήσεων. Επιβαρύνονται πλέον με ασφαλιστικές εισφορές και ΦΠΑ 13%, ενώ σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβάλλεται «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», το οποίο κλιμακώνεται από 0,5 έως 10 ευρώ την ημέρα.
Το πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, ήταν μέχρι 31-12-2023 5.000 ευρώ και επιβαλλόταν στον διαχειριστή των ακινήτων, είτε είναι κύριος είτε επικαρπωτής είτε τρίτος.
Πλέον, ορίζεται ανά φορολογικό έτος, στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στις 5.000 ευρώ.
Όσον αφορά στα εισοδήματα από βραχυχρόνια εκμίσθωση είναι προσυμπληρωμένα με βάση τα στοιχεία που έχει η ΑΑΔΕ από τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, κ.λπ.) με δυνατότητα παρέμβασης από τον φορολογούμενο.