Οι αγοραπωλησίες στα ακίνητα «ζεσταίνουν» τα κρατικά ταμεία. Πάνω από 27.000 διαμερίσματα, μονοκατοικίες, οικόπεδα, επαγγελματικά ακίνητα, αγροτεμάχια άλλαξαν χέρια από τις αρχές του έτους με τη συνολική αξία τους να υπερβαίνει τα 2,5 δις. ευρώ όπως αποκαλύπτεται από τα συμβόλαια. Οι εισπράξεις από το φόρο μεταβίβασης άγγιξαν τα 314 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του έτους καταγράφοντας αύξηση 20% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023 που είχαν ανέλθει σε 260,92 εκατ. ευρώ.
Σε αντίθεση με τις αγοραπωλησίες ακινήτων τα φορο-έσοδα από γονικές παροχές και δωρεές έχουν κατεβάσει ταχύτητα τους τελευταίους μήνες με τα στοιχεία να δείχνουν μείωση 8,22% το πρώτο εξάμηνο του έτους σε σύγκριση με πέρυσι.
Στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους υποβλήθηκαν περισσότερες από 122.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων
Το υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ που εφαρμόζεται στις γονικές παροχές κρατάει σε χαμηλά επίπεδα τους φόρους που εισπράττει το κράτος από γονικές παροχές και δωρεές οι οποίοι ανήλθαν σε 24,46 εκατ. ευρώ έναντι 26,65 εκατ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο πέρυσι.
Στο μεταξύ στη πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους υποβλήθηκαν περισσότερες από 122.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, πάνω από 55.000 δηλώσεις φόρου γονικής παροχής, 36.000 δηλώσεις δωρεών και πάνω από 61.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς.
Την ενισχυμένη ροή χρήματος στην αγορά ακινήτων, το έντονο ενδιαφέρον Ελλήνων και ξένων για επενδύσεις αλλά και το άλμα των εμπορικών τιμών δείχνουν τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών αξιών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει με τις μεγαλύτερες διαφορές να καταγράφονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των νοτίων και βορείων προαστίων του Λεκανοπεδίου.
Δήμος Αθηναίων: Πόσα ακίνητα άλλαξαν χέρι
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων ο Δήμος Αθηναίων καταλαμβάνει την πρώτη θέση. Από την αρχή του έτους άλλαξαν χέρια 3.921 ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 327 εκατ. ευρώ.
Σε πολλές περιπτώσεις οι διαφορές μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών βγάζουν μάτι. Διαμέρισμα 213 τ.μ. του 1ου ορόφου στο Κολωνάκι το οποίο κατασκευάστηκε το 1953 αγοράστηκε στην τιμή των 1,8 εκατ. ευρώ ή 8.450 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ. Δηλαδή, το συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή διπλάσια της αντικειμενικής αξίας. Στα Εξάρχεια ένα διαμέρισμα 119 τμ. του 4ου ορόφου που κατασκευάστηκε το 1967 πουλήθηκε στην τιμή των 405.000 ευρώ ή 3.403 ευρώ το τετραγωνικό ενώ στην περιοχή η αντικειμενική αξία έχει οριστεί στα 2.200 ευρώ/τμ.
Ένα διαμέρισμα 246 τμ. του 4ου ορόφου στη Γλυφάδα το οποίο κατασκευάστηκε το 2012 αγοράστηκε σύμφωνα με το συμβόλαιο στην τιμή του 1,6 εκατ. ευρώ ή 6.553 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 4.250 ευρώ.
Το 2009 λίγο πριν η Ελλάδα μπει στο τούνελ της κρίσης και των μνημονίων, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στη χώρα ήταν ιδιαίτερα υψηλό καθώς σχεδόν οκτώ στα δέκα νοικοκυριά ή το 77,2% κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία. Το 2021, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης προσγειώθηκε στο 70,3% ενώ αν η σύγκριση γίνει με το 2005 όταν το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης είχε αγγίξει το 84,6% η «βουτιά» φτάνει τις 14,3 ποσοστιαίες μονάδες.
Χιλιάδες νοικοκυριά εγκαταλείπουν το δικό τους κεραμίδι και μετακομίζουν στο νοίκι με τα στοιχεία της απογραφής του 2021 να δείχνουν ότι οκτώ στις δέκα κατοικίες στην Ελλάδα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 2000 και οι μισές βρίσκονται σε πολυκατοικίες.
Κενές έχουν καταγραφεί 793.884 κατοικίες εκτός από τις εξοχικές και τις δευτερεύουσες κατοικίες με 255.300 να βρίσκονται στην Αττική. Τα στοιχεία αυτά, αποτυπώνουν την εικόνα του 2021, έτος διενέργειας της απογραφής ενώ σύμφωνα με την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων και του εντύπου Ε2 τα κενά ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 600.000.
Το στοίχημα για την κυβέρνηση είναι πόσες από τις κλειστές κατοικίες θα ανοίξουν και θα επιστρέψουν στην αγορά και τη μακροχρόνια μίσθωση με το πακέτο των μέτρων που ανακοινώθηκαν το οποίο περιλαμβάνει άτοκα δάνεια, επιδοτήσεις και φοροαπαλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Τα μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος θα «τρέξουν» από τον Νοέμβριο ενώ τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την εικόνα των κατοικιών στην Ελλάδα δείχνει τα εξής:
– Το μεγαλύτερο ποσοστό των κατοικιών, 68% ή 4.485.795 σε σύνολο 6.596.758 κατασκευάστηκαν την περίοδο 1961- 2000 ενώ το 15,5% των κατοικιών ή 1.022.497 κατασκευάστηκαν πριν από το 1961. Μόλις το 16,5% έχει χτιστεί μετά το 2001, δηλαδή σχεδόν τα 16 στα 100 σπίτια είναι ηλικίας μικρότερης των 25 ετών.
– Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται σε 70,3% και στο 65,2% στην Αττική.
– Από τις 6.596.758 κατοικίες, 4.319.144 είναι κατοικούμενες, 857.014 δηλώθηκαν ως εξοχικές κατοικίες, 626.716 ως δευτερεύουσες και 793.884 κενές.
– Ποσοστό 49,6% του συνόλου των κατοικιών βρίσκεται σε πολυκατοικίες με τη συντριπτική πλειοψηφία τους να είναι σε αστικά κέντρα. Το 34,5% των κατοικιών δηλώθηκαν μονοκατοικίες και το 15,4% βρίσκονται σε διπλοκατοικίες.
– Σχεδόν 7 στις 10 ιδιοκατοικούμενες κατοικίες ή ποσοστό 68,7% διαθέτουν συστήματα ψύξης και 96,2% θέρμανσης με το 67,6% να είναι κεντρική θέρμανση και το 28,6% άλλο σύστημα.
– Το 47,2% των νοικοκυριών διαθέτουν 1 αυτοκίνητο, το 19,1% δυο αυτοκίνητα, το 3,3% τρία ή περισσότερα αυτοκίνητα ενώ το 30,4% των νοικοκυριών είναι χωρίς αυτοκίνητο. Το 62,8% των νοικοκυριών δεν διαθέτουν θέση πάρκινγκ, το 28,1% διαθέτουν μια θέση στάθμευσης, το 7,4% δυο θέσεις πάρκινγκ και με τρεις ή περισσότερες θέσεις στάθμευσης εμφανίζεται το 1,7% των νοικοκυριών.
Το Κτηματολόγιο και το νομοσχέδιο
Όπως τόνισε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος, Παύλος Μαρινάκης, κατά τη διάρκεια της ενημέρωσης προς τους πολιτικούς συντάκτες, τα έξι βασικά σημεία του νομοσχεδίου είναι τα εξής:
Πρώτον: η Κυβέρνηση δεσμεύεται πως η κτηματογράφηση θα ολοκληρωθεί ως το 2025. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι περιοχές της χώρας θα ενταχθούν πλήρως στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, προσφέροντας ακριβή και ασφαλή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας.
Δεύτερον: επιταχύνεται και ψηφιοποιείται η διαδικασία διόρθωσης χωρικών μεταβολών Παράλληλα καθιερώνεται ένα απλοποιημένο πλαίσιο για τη διόρθωση γεωμετρικών δεδομένων, όπως τα όρια οικοπέδων, χωρίς την ανάγκη προσφυγής στα δικαστήρια, ενώ μέσω νέας ψηφιακής πλατφόρμας, οι πολίτες και οι επαγγελματίες θα μπορούν να υποβάλλουν τις πράξεις τους ηλεκτρονικά οποιαδήποτε ώρα.
Τρίτον, θα γίνεται χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης στο νομικό έλεγχο Συμβολαίων και έτσι το Κτηματολόγιο θα γίνει ο πρώτος δημόσιος φορέας που αξιοποιεί την τεχνητή νοημοσύνη για την λήψη διοικητικών αποφάσεων μειώνοντας τις χρονοβόρες διαδικασίες και επιταχύνοντας τις υπηρεσίες προς τους πολίτες. Τέταρτον, δίνεται εξωδικαστική λύση για οικόπεδα που αποχαρακτηρίστηκαν ως δασικά και επιστρέφουν στους ιδιοκτήτες τους, χωρίς ταλαιπωρία. Σε περιπτώσεις όπου οι αντιρρήσεις κατά των δασικών χαρτών γίνονται δεκτές, οι κτηματολογικές εγγραφές θα τροποποιούνται αυτόματα υπέρ του ιδιοκτήτη, χωρίς δικαστική προσφυγή. Αυτό προστατεύει τους ιδιοκτήτες και εξασφαλίζει σωστή απεικόνιση των ακινήτων τους.
Επιπλέον, σε περιπτώσεις για παράδειγμα πολυκατοικιών όπου από νεότερη μέτρηση προκύπτει νέο εμβαδόν διαμερίσματος, ο ιδιοκτήτης πλέον θα μπορεί να προβαίνει στην μονομερή τροποποίηση του συμβολαίου του, υπό τον όρο ότι δεν θίγονται τα δικαιώματα των υπολοίπων συνιδιοκτητών στην οριζόντια ιδιοκτησία, ενώ αντίστοιχη ρύθμιση θα υπάρχει και για τα γεωτεμάχια με κτίσμα.
Πέμπτον, απλοποιείται η διαδικασία διόρθωσης υπέρ του πραγματικού ιδιοκτήτη, με έμφαση στα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ώστε να μπορεί να ολοκληρωθεί άμεσα στο κτηματολογικό γραφείο, αντί του Δικαστηρίου.
Έκτον, πλέον καθίσταται δυνατή η μονομερής τροποποίηση σύστασης χωρίς να είναι απαιτούμενη η σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας όταν πρέπει να αλλάξουν τα τετραγωνικά σε νέο συμβόλαιο.