Νέο σκηνικό διαμορφώνεται στη φορολογία ακινήτων για 6 και πλέον εκατομμύρια ιδιοκτήτες μέσα στο 2022.
Τα πάνω κάτω στην κτηματαγορά φέρνουν ο νέος ΕΝΦΙΑ και η αλλαγή υπολογισμού των συντελεστών, οι νέες αντικειμενικές αξίες, η εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου αλλά και ο μηχανισμός αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών.
Έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2022 έχει ανασταλεί η επιβολή ΦΠΑ τόσο σε περιπτώσεις νέων αδειών όσο και παλιές άδειες που εκδόθηκαν από 1η Ιανουαρίου 2006, με ανοιχτό το ενδεχόμενο να παραταθεί η σχετική ρύθμιση έως και τα τέλη του 2024.
Οι κύριες αλλαγές
Οι βασικότερες αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων είναι οι εξής:
-
Νέος ΕΝΦΙΑ
Ο νέος ΕΝΦΙΑ προβλέπει τρεις νέες κλίμακες, οι οποίες εφαρμόζονται ανάλογα με το ύψος της περιουσίας ή του ακινήτου. Ειδικότερα, με τη νέα βασική κλίμακα προκύπτει ο κύριος φόρος για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων για κάθε ακίνητο ξεχωριστά. Με τη δεύτερη ειδική κλίμακα, για τα ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ ο αρχικός φόρος προσαυξάνεται. Υπάρχει όμως και μια τρίτη κλίμακα με την οποία η εφορία υπολογίζει τις εκπτώσεις αλλά και τις επιβαρύνσεις στο σύνολο της περιουσίας. Για περιουσίες μέχρι 400.000 ευρώ ο κύριος φόρος περιορίζεται, για περιουσίες από 400.001 ευρώ έως 500.000 ευρώ δεν υπάρχει έκπτωση, ενώ για περιουσίες άνω των 500.000 ευρώ θεσπίζονται επιβαρυντικοί συντελεστές.
Με όλες αυτές τις κλίμακες, όπως αναφέρουν από το υπουργείο Οικονομικών, οι περισσότεροι φορολογούμενοι θα δουν μείωση, τονίζοντας ότι οι νέες κλίμακες που προστέθηκαν συμπληρώνουν το κενό που αφήνει ο συμπληρωματικός φόρος στις υψηλότερες περιουσίες, χωρίς να αυξάνεται κατ’ ανάγκην ο φόρος.
-
Ενεργοποιούνται οι νέες αντικειμενικές αξίες
Ντόμινο ανατροπών στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων προκαλούν οι νέες αντικειμενικές αξίες για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβίβασης, των τελών και των προστίμων που επιβαρύνουν σήμερα τους έχοντες ακίνητη περιουσία.
Η εφαρμογή 13.808 τιμών ζώνης οι οποίες καλύπτουν πλέον το 98% της επικράτειας φέρνει αυξήσεις για μία στις δύο τιμές ζώνης ανά την Ελλάδα και συγκεκριμένα για 7.634 περιοχές-ζώνες, εκ των οποίων οι 6.105 είναι ήδη ενταγμένες στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και οι υπόλοιπες 1.529 εντάσσονται για πρώτη φορά στο σύστημα αυτό.
Η μεγαλύτερη αύξηση 250% εντοπίζεται στην Ιθάκη, η οποία αποκτά για πρώτη φορά τιμές ζώνης, και ακολουθούν περιοχές της Μυκόνου που οι τιμές έκαναν άλμα 229% αλλά και της Σαντορίνης, του κέντρου της Αθήνας και της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Η Ηρώδου Αττικού είναι ο ακριβότερος δρόμος της χώρας. Μάλιστα η τιμή ζώνης ανέβηκε από τα 9.000 ευρώ στα 10.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ο Λαιμός Βουλιαγμένης έγινε ακριβότερος, καθώς η αντικειμενική αξία εκτοξεύτηκε από τα 8.900 ευρώ στα 10.800 ευρώ.
Σε ανοδική τροχιά βρίσκονται οι τιμές της εφορίας στις λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες του Λεκανοπεδίου. Οι αντικειμενικές αξίες αυξάνονται ακόμη και πάνω από 60%. Μεγαλύτερες τιμές ζώνης έρχονται το επόμενο έτος για τη Δάφνη, το Καματερό, την Αγία Βαρβάρα, το Μοσχάτο, του Ζωγράφου, τον Άγιο Δημήτριο, τους Αγίους Αναργύρους.
-
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Έχει αλλάξει ήδη ο τρόπος συναλλαγών με την αποκλειστική εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου για την απόδειξη της πολεοδομικής νομιμότητας όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι στην πράξη μια ενιαία βάση δεδομένων όπου ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο στην πραγματική του κατάσταση, όπως είναι σήμερα -και όχι στη θεωρητική με βάση την οικοδομική άδεια που κάποτε κατασκευάστηκε. Υποχρέωση για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν: όλα τα νέα κτίρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες. Τα παλαιότερα κτίρια. Τα αυθαίρετα κατά την περαίωση των δηλώσεων.
Οι ιδιοκτήτες πλέον θα συναντούν μπροστά τους δύο νέα έγγραφα: το Απόσπασμα Ταυτότητα Κτηρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτηρίου /Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Σημειώνεται πως σε αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία εννοούνται τα διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κ.λπ. σε πολυκατοικίες, μικρά κτίρια κ.ά.
-
Νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα
Το νέο σύστημα υπολογισμού θα βασίζεται στην αυτόματη αναπροσαρμογή των τιμών με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.
Το νέο πληροφοριακό σύστημα θα παρακολουθεί τις τάσεις της αγοράς των ακινήτων και όπου εντοπίζει μεταβολές στις εμπορικές τιμές θα παρεμβαίνει αυτόματα και θα αυξομειώνει τις τιμές ζώνης.
Ουσιαστικά οι αντικειμενικές αξίες καταργούνται και τα ακίνητα θα φορολογούνται με βάση την πραγματική εμπορική τους αξία.
Ειδικός φόρος ακινήτων
Την ίδια στιγμή σε λειτουργία έχει τεθεί ήδη η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για την πληρωμή του ειδικού φόρου ακινήτων.
Πρόκειται για έναν φόρο διαφορετικό από τον ΕΝΦΙΑ, τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων και τον ΦΠΑ που στοχεύει στην πάταξη της φοροδιαφυγής από νομικά πρόσωπα και οντότητες. Τα ακίνητα που είναι στο «μικροσκόπιο» της ΑΑΔΕ είναι αυτά που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (offshore) καθώς είναι σε θέση να αποφεύγουν τη φορολογία.
Σε λειτουργία η πλατφόρμα
Η ΑΑΔΕ επισημαίνει τα εξής για τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων:
Με τις διατάξεις του άρθρου 57 του ν. 3842/2010 τροποποιήθηκε το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων (άρθρα 15 έως 17 του ν. 3091/2002).
Ειδικότερα, με τις ισχύουσες διατάξεις από το έτος 2010 αναπροσαρμόσθηκε ο φορολογικός συντελεστής της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του ν. 3091/2002 από 3% σε 15% και διευρύνθηκαν οι κατηγορίες των προσώπων – οντοτήτων που είναι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης και καταβολής του φόρου.
Οι αρχικές δηλώσεις Ε.Φ.Α. για τα έτη από 2014 και μετά υποβάλλονται υποχρεωτικά ηλεκτρονικά. Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης χρεωστικής δήλωσης το οφειλόμενο ποσό συμπεριλαμβάνει τους τόκους εκπρόθεσμης καταβολής του άρθρου 53 του Ν. 4174 / 2013.
Οι τροποποιητικές δηλώσεις Ε.Φ.Α. για τα έτη από 2014 και μετά υποβάλλονται μόνο χειρόγραφα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. φορολογίας.
Οι αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις Ε.Φ.Α για τα έτη μέχρι και το 2013 υποβάλλονται μόνο χειρόγραφα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. φορολογίας.
Ανακλητικές δηλώσεις, υποβάλλονται μόνο στην αρμόδια για τη φορολογία σας Δ.Ο.Υ 1.1
Ποιοι πληρώνουν Ειδικό Φόρο Ακινήτων
Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεα σε καταβολή του φόρου αυτού είναι οι κάτωθι:
- Ανώνυμες εταιρείες και εταιρείες περιορισμένης ευθύνης οι οποίες έχουν ως σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό τους, την αγορά, διαχείριση, επένδυση και εκμετάλλευση ακινήτων.
- Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα των περιπτώσεων γ΄ και στ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 15 του ν. 3091/2002, καθώς και αυτά της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 3 του ιδίου νόμου.
Συγκεκριμένα:
- Ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει γραφεία στην Ελλάδα σύμφωνα με τις διατάξεις του α.ν. 89/1967 (ΦΕΚ 132 Α΄), όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τον α.ν.378/1968 (ΦΕΚ 82 Α΄), το ν. 27/1975 (ΦΕΚ 77 Α΄), το ν. 814/1978 (ΦΕΚ 144 Α΄) και το ν.2234/1994 (ΦΕΚ 142 Α΄) και πλοιοκτήτριες εταιρείες εμπορικών πλοίων (περ. γ, παρ. 2, αρ.15).
- Νομικά πρόσωπα τα οποία αποδεδειγμένα επιδιώκουν στην Ελλάδα σκοπούς κοινωφελείς, πολιτιστικούς, θρησκευτικούς, εκπαιδευτικούς (περ. στ, παρ. 2, αρ. 15)
- Εταιρείες, που έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης των οποίων το σύνολο των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ανήκουν σε ίδρυμα ημεδαπό ή αλλοδαπό, εφόσον αποδεδειγμένα επιδιώκει στην Ελλάδα κοινωφελείς σκοπούς, για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για το σκοπό αυτόν (περ. δ΄ παρ. 3, αρ. 15 1.2 Προθεσμία υποβολής δηλώσεων Σύμφωνα με την παρ. 6, άρθρου 17 του Ν.3091 /2002 η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 20η Μαΐου του έτους φορολογίας. Εντούτοις, σύμφωνα με το άρθρο 15 του Ν.4223 /2013 ο φόρος καταβάλλεται εντός προθεσμίας τριών (3) εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης. Συνεπώς μια χρεωστική δήλωση που θα υποβληθεί στις 22/2/2021 θα θεωρείται εμπρόθεσμη η πληρωμή της έως και 25/2/2021 (και όχι έως την καταληκτική ημερομηνία εμπρόθεσμης υποβολής, ήτοι 20/05).
Υποβολή δηλώσεων
Σύμφωνα με την απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, οι δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέχρι τις 20 Μαΐου, ενώ για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνονται υπόψη οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
Όπως ορίζεται στην απόφαση υπόχρεοι του φόρου είναι νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες της παραγράφου 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε., που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα.
Εξαίρεση πληρωμής
Από την πληρωμή του ειδικού φόρου ακινήτων εξαιρούνται οι παρακάτω κατηγορίες:
– Εταιρείες εισηγμένες σε ρυθμιζόμενη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης.
– Εταιρείες με ακαθάριστα έσοδα μεγαλύτερα από τα ακαθάριστα έσοδά τους από ακίνητα
– Εταιρείες που ανεγείρουν ακίνητα για επτά χρόνια από την οικοδομική άδεια τα οποία θα ιδιοχρησιμοποιηθούν για την άσκηση βιομηχανικής, τουριστικής ή εμπορικής γενικώς επιχείρησης.
– Ναυτιλιακές επιχειρήσεις και πλοιοκτήτριες εταιρίες για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα για γραφεία, αποθήκες, χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης προσωπικού ή που παραχωρούν δωρεάν σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις.
– Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που εκμισθώνουν σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις για εγκατάσταση γραφείων, αποθηκών, χώρων εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης του προσωπικού
Εταιρείες που η πλειοψηφία του κεφαλαίου ανήκει στο Δημόσιο ή σε ν.π.δ.δ. ή η πλειοψηφία του Δ.Σ. διορίζεται από αυτά.