Σε νέα φάση εισέρχεται ο σχεδιασμός για τις περιοχές Natura, καθώς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί ρύθμιση που για πρώτη φορά επιτρέπει υπό όρους την πολεοδομική οργάνωση τμημάτων τους. Το νέο πλαίσιο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση και αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι χρήσεις γης σε προστατευόμενες ζώνες, με έμφαση στη Ζώνη Δ.
Νέες δυνατότητες πολεοδομικού σχεδιασμού υπό όρους
Η προτεινόμενη ρύθμιση τροποποιεί το άρθρο 19 του νόμου 1650/1986 και ανοίγει, για πρώτη φορά, παράθυρο για πολεοδομικό σχεδιασμό μέσα σε τμήματα περιοχών Natura. Η δυνατότητα αυτή δεν αφορά το σύνολο των προστατευόμενων εκτάσεων, αλλά περιορίζεται στη Ζώνη Βιώσιμης Διαχείρισης (Ζώνη Δ).
Για να εφαρμοστεί, απαιτείται να πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια, όπως η γειτνίαση με υφιστάμενο οικισμό, η τεκμηρίωση μέσω Ειδικής Περιβαλλοντικής Μελέτης και η ένταξη σε Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Παράλληλα, τίθεται ανώτατο όριο που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% της συγκεκριμένης ζώνης.
Από τη δόμηση στη συνολική οργάνωση χρήσεων γης
Η παρέμβαση δεν περιορίζεται μόνο στο ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης. Αντίθετα, εισάγει μια ευρύτερη λογική οργάνωσης των δραστηριοτήτων μέσα στις προστατευόμενες περιοχές.
Στη Ζώνη Δ, όπου ήδη επιτρέπονται συμβατές ανθρώπινες δραστηριότητες, δίνεται πλέον η δυνατότητα πιο συστηματικού σχεδιασμού. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τουριστικές και αγροτικές χρήσεις, ήπιες μορφές αναψυχής, αλλά και παρεμβάσεις διαχείρισης του περιβάλλοντος, μέσα από θεσμοθετημένα πολεοδομικά εργαλεία.
Ποιες περιοχές επηρεάζονται περισσότερο
Αν και η ρύθμιση έχει γενικό χαρακτήρα, η εφαρμογή της αναμένεται να επικεντρωθεί σε περιοχές με αυξημένη πίεση ανάπτυξης. Σε αυτές περιλαμβάνονται νησιωτικές ζώνες με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως οι Κυκλάδες και το Ιόνιο, καθώς και παράκτιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας.
Ενδιαφέρον συγκεντρώνουν επίσης περιοχές γύρω από μεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, όπου η διαθέσιμη γη εντός σχεδίου είναι περιορισμένη και η εκτός σχεδίου ανάπτυξη έχει ήδη φτάσει σε όρια πίεσης.
Επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων
Η νέα δυνατότητα πολεοδομικού σχεδιασμού επηρεάζει κυρίως την προοπτική αξιοποίησης της γης. Εκτάσεις που μέχρι σήμερα είχαν περιορισμένες δυνατότητες ανάπτυξης, ενδέχεται να ενταχθούν σε οργανωμένα σχέδια στο μέλλον.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αναπροσαρμογή της αξίας ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές κοντά σε οικισμούς ή σε ζώνες τουριστικού ενδιαφέροντος. Ωστόσο, η εξέλιξη αυτή δεν είναι άμεση ούτε αυτόματη, καθώς εξαρτάται από μελλοντικό σχεδιασμό και επιμέρους εγκρίσεις.
Τουρισμός, αγροτική γη και ενέργεια στο νέο πλαίσιο
Ο τουριστικός τομέας αναμένεται να επηρεαστεί περισσότερο σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου μέχρι σήμερα η ανάπτυξη γινόταν συχνά αποσπασματικά. Το νέο πλαίσιο στοχεύει σε πιο οργανωμένες παρεμβάσεις με πρόβλεψη υποδομών και χρήσεων γης, χωρίς όμως να αίρει τις περιβαλλοντικές προϋποθέσεις.
Στην αγροτική γη, η αλλαγή δημιουργεί μια διπλή προοπτική: παραμένει παραγωγική δραστηριότητα, αλλά ταυτόχρονα αποκτά πιθανή μελλοντική αναπτυξιακή αξία μέσω ένταξης σε σχέδια.
Παράλληλα, οι περιοχές Natura συνδέονται και με ενεργειακές δραστηριότητες, γεγονός που καθιστά τον σχεδιασμό πιο σύνθετο, καθώς πρέπει να ισορροπήσουν περιβαλλοντική προστασία, επενδυτική δραστηριότητα και τοπικές ανάγκες.
Σταδιακή εφαρμογή και όχι άμεση αλλαγή
Η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται οριζόντια ούτε άμεσα. Η ενεργοποίησή της εξαρτάται από ειδικές μελέτες και πολεοδομικά σχέδια που θα καθορίσουν ανά περιοχή τις επιτρεπόμενες χρήσεις και όρους.
Αυτό σημαίνει ότι οι επιπτώσεις θα εμφανιστούν σταδιακά και δεν θα είναι ίδιες σε όλες τις περιοχές, καθώς κάθε ζώνη θα αξιολογείται ξεχωριστά με βάση τα χαρακτηριστικά και τις ανάγκες της.
