Ένα χρόνιο πρόβλημα που είχε δημιουργήσει σειρά προβλημάτων ιδιοκτησιακού χαρακτήρα, αλλά και σοβαρά προβλήματα στην κτηματολογική τακτοποίηση πολλών ιδιοκτησιών σε πολυκατοικίες έρχεται να επιλύσει μία νέα νομοθετική διάταξη, που περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου που ψηφίστηκε πρόσφατα από την Βουλή για την ενίσχυση της δημοσιότητας και της διαφάνειας στον έντυπο και στον ηλεκτρονικό Τύπο .
Ειδικότερα, με το άρθρο 3 του νέου νόμου, με τίτλο ¨Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή – Προσθήκη nαρ. 5A στο άρθρο 1 του Ν. 960/1979¨, προστίθεται νέα παράγραφος 5Α στο άρθρο 1 του Ν.960/1979, με την οποία ρυθμίζεται το πρόβλημα των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή των πολυκατοικιών, για τις οποίες, με την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας της οικοδομής προβλέφθηκε ότι θα αποτελούν αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες μάλιστα δόθηκαν και χιλιοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ώστε οι ιδιοκτησίες αυτές, για τις οποίες η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την υπ. αριθμ. 23/2000 απόφαση της είχε αποφανθεί ότι, η σύσταση τους είναι άκυρη, να μπορούν πλέον, με μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη τους να μετατραπούν σε παράρτημα του διαμερίσματος και τα οριζόμενα χιλιοστά τους να προστίθενται στα χιλιοστά του διαμερίσματος και να καταστεί με τον τρόπο αυτό δυνατή και η κτηματολογική τακτοποίηση των πολυκατοικιών στα αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία, τα οποία, συνατασσόμενα με την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου και την σχετική νομοθεσία αρνούνταν να καταχωρίσουν μέχρι σήμερα τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας των ανοικτών αυτών θέσεων στάθμευσης στο σύνολο των χιλιοστών της πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα, οι εν λόγω πολυκατοικίες να αποτυπώνονται κτηματολογικά με ελλιπή χιλιοστά .
Το συγκεκριμένο πρόβλημα έχει προκύψει, για το λόγο ότι, κατά τα έτη 1979 και 1981 νομοθετήθηκε η απαγόρευση δημιουργίας νέων θέσεων στάθμευσης στον ανοικτό χώρο της πιλοτής, ώστε αυτές να μην μπορούν να περιέλθουν σε κατοίκους άλλων πολυκατοικιών, πλην όμως, στα σχετικά νομοθετήματα δεν υπήρξε μεταβατική διάταξη και κατά συνέπεια καμία πρόβλεψη, για τις χιλιάδες ανοικτές θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές, που είχαν ήδη νόμιμα συσταθεί, κατά τις δεκαετίες του 1960 και του 1970, όταν αυτό επιτρέπονταν από το τότε ισχύον νομοθετικό καθεστώς και οι οποίες νομίμως είχαν αγοραστεί από τους ιδιοκτήτες τους.
Δυστυχώς το πρόβλημα για αυτές τις ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή επιδεινώθηκε, όταν η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την υπ. αριθμ. 23/2000 απόφασή της, έκρινε ότι και η σύσταση και δημιουργία αυτών των παλαιών θέσεων στάθμευσης είναι άκυρη, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να έρχονται σε αντιπαράθεση με άλλους ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν τους αναγνώριζαν δικαίωμα χρήσης επί των θέσεων αυτών, θεωρώντας αυτές κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, στους οποίους θα μπορούσαν και αυτοί να κάνουν χρήση, σταθμεύοντας τα οχήματα τους !!
Παράλληλα, μετά την σχετική απόφαση δημιουργήθηκε και σοβαρό πρόβλημα με την μεταγραφή των σχετικών μεταβιβαστικών πράξεων για τις θέσεις αυτές στα Υποθηκοφυλακεία και στα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, καθώς λόγω της ακυρότητας των πράξεων αυτών οι Υποθηκοφύλακες αρνούνταν να μεταγράφουν τα συμβόλαια των θέσεων αυτών, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να είχαν περιέλθει σε αδιέξοδο, καθώς είχαν πληρώσει για την αγορά των θέσεων αυτών, προσέτι δε και τα εξ αδιαιρέτου χιλιοστά των θέσεων αυτών δεν αναγνωρίζονταν ως έγκυρα και ουσιαστικά δεν προσμετρώνταν στο σύνολο των χιλιοστών των πολυκατοικιών, με αποτέλεσμα να υπάρχουν πολυκατοικίες που δεν συγκέντρωναν το 1000% των χιλιοστών που θα έπρεπε να είχαν .
Σύμφωνα δε με τα όσα προβλέπει και η σχετική αιτιολογική έκθεση, η προτεινόμενη διάταξη επιχειρεί να επιλύσει το χρόνιο ζήτημα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης σε πιλοτές πολυκατοικιών προβλέποντας ότι, οι συγκεκριμένες θέσεις μπορούν να μετατραπούν σε παρακολούθημα (δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης), με μονομερή τροποποίηση πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας και ενσωμάτωση σε αυτήν του ποσοστού συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, από ιδιοκτήτες που έχουν (άλλη) οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης (διαμερίσματα) στην ίδια πολυκατοικία, καθώς και το ζήτημα της αντιστοίχισης τέτοιων θέσεων στάθμευσης με οριζόντιες ιδιοκτησίες, η οποία δεν είχε ήδη γίνει με την αρχική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Συγκεκριμένα η σχετική διάταξη προβλέπει τα εξής :
Άρθρο 3 Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή – Προσθήκη nαρ. 5A στο άρθρο 1 του Ν. 960/1979.
Στο άρθρο 1 του Ν. 960/1979 (Α’194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5A ως εξής:
«5A. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κυρίας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωvη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κυρίας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».
Γράφει ο Στάθης Δημ. Σταματελόπουλος, Νομικός Σύμβουλος Υ.Γ.Ε.ΜΗ. του Ε.Ε.Α.