Οριστικά παρελθόν αποτελεί το καθεστώς των «διπλών τιμών» στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς η ΑΑΔΕ εγκαταλείπει πλέον την αποκλειστική εμπιστοσύνη στη συμβολαιογραφική τιμή και βασίζεται στο τραπεζικό ίχνος για να αποκαλύψει το πραγματικό τίμημα. Όπου εντοπίζεται πληρωμή υψηλότερη από τη δηλωμένη, ο φόρος αναπροσαρμόζεται και επιβάλλονται πρόστιμα.
Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία εκδόθηκε για υπόθεση του 2008. Αν και στο συμβόλαιο είχε καταγραφεί η αντικειμενική αξία, οι τραπεζικές κινήσεις αποκάλυψαν ότι είχε καταβληθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό. Το ΣτΕ επικύρωσε ότι το συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία, εφόσον τα τραπεζικά στοιχεία αποδεικνύουν διαφορετική πραγματικότητα. Έτσι, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί αποκλειστικά το ποσό που πραγματικά άλλαξε χέρια.
Η συγκεκριμένη υπόθεση δείχνει τον νέο τρόπο ελέγχου: ενώ στο συμβόλαιο αναφερόταν τίμημα 383.815,99 ευρώ, οι τραπεζικές πληρωμές έφταναν συνολικά τα 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση. Παρότι η εταιρεία άσκησε ένδικα μέσα, το Διοικητικό Εφετείο εφάρμοσε το ευνοϊκότερο νεότερο καθεστώς, μειώνοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.
Η νομολογία καθιστά σαφές ότι η «φορολογική αλήθεια» υπερισχύει των τυπικών αναγραφών στο συμβόλαιο. Εφόσον οι λογαριασμοί μαρτυρούν υψηλότερο τίμημα, αυτό θεωρείται και το πραγματικό.
Με την απόφαση 848/2025 διαμορφώνεται νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων: η ΑΑΔΕ έχει πλέον τη δυνατότητα να ελέγχει και να αμφισβητεί κάθε συμβόλαιο που δεν συμβαδίζει με τα τραπεζικά δεδομένα. Η πρακτική «άλλο στο χαρτί, άλλο στην τράπεζα», που επί δεκαετίες χαρακτήριζε μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων, καθίσταται πλέον εξαιρετικά επισφαλής.
Παραδοσιακά, το «κόλπο» περιλάμβανε αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και καταβολή του υπολοίπου με ανεπίσημους τρόπους — με μετρητά, παράλληλες μεταφορές, παλιές επιταγές ή πληρωμές μέσω συγγενικών λογαριασμών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η διαδικασία γινόταν ακόμη πιο περίπλοκη, με «σπάσιμο» των ποσών σε μικρότερες κινήσεις για να χαθεί το ίχνος.
Ωστόσο, με την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών, την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα βαριά πρόστιμα για συναλλαγές εκτός τραπεζικού συστήματος (από 10% έως και 500.000 ευρώ), η απόκρυψη πραγματικού τιμήματος γίνεται σχεδόν αδύνατη.
Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει εξειδικευμένο κύμα ελέγχων στις μεταβιβάσεις. Χιλιάδες συμβόλαια περνούν από μικροσκόπιο, με τις διαφορές τιμήματος να αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανελέγχου. Η νομολογία πλέον ευθυγραμμίζεται πλήρως: το συμβόλαιο αποτελεί μόνο ένα από τα στοιχεία. Το τραπεζικό αποτύπωμα όμως θεωρείται αδιάψευστο – και είναι αυτό που καθορίζει τη φορολογική αλήθεια.
