Θετικές παραμένουν οι εκτιμήσεις για τη δυναμική της αγοράς ακινήτων και αγοραπωλησιών, παρά τις προκλήσεις που παρουσιάζονται, σύμφωνα με ειδικούς.
Η δυναμική που έχει αποκτήσει στην Ελλάδα η αγορά ακινήτων τόσο σε επίπεδο αγοραπωλησιών όσο και σε κατασκευαστικό επίπεδο, εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί παρά τις νέες αβεβαιότητες και προκλήσεις που προκύπτουν από τις εξελίξεις στον ενεργειακό τομέα και τις αυξήσεις στα υλικά, καθώς και από τον πόλεμο στην Ουκρανία που δημιουργεί νέες συνθήκες στη διεθνή οικονομία, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις που βλέπουν το φως της δημοσιότητας.
Σε κάθε περίπτωση, όπως κατηγορηματικά αναφέρεται από οικονομικούς αναλυτές και επαγγελματίες του τομέα ακινήτων, είναι πρώιμο να γίνουν ασφαλείς εκτιμήσεις, καθώς βρισκόμαστε ακόμη σε μια εξελικτική πορεία των γεγονότων. Και στην περίπτωση αυτή πάντως η κρίση μπορεί να αποτελέσει μια ακόμη ευκαιρία, αναφέρουν επαγγελματίες του κλάδου.
Η δυναμική της αγοράς ακινήτων μέχρι σήμερα
Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος, σημαντική αύξηση κατά 9,8% κατέγραψαν οι τιμές των νέων διαμερισμάτων τη χρονιά που μας πέρασε. Ειδικότερα, εκτιμάται ότι το δ΄ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 9,1% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2021 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 ήταν 9,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 8,6% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2021, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 7,4%, έναντι αύξησης 4,9% το 2020, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 6,9% το 2021, έναντι αύξησης 4,2% το 2020.
Ισχυρό το α’ εξάμηνο του 2022
Δυναμική ανάκαμψη προβλέπουν και διάφορες μελέτες και εκτιμήσεις που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, με πιο πρόσφατη την έρευνα της διεύθυνσης Ανάλυσης της Cerved Property Services (CPS) για την ελληνική αγορά ακινήτων. Όπως αναφέρει, το 2021 υπήρξε μια ισχυρή χρονιά για την ελληνική αγορά κατοικιών, ενώ για το πρώτο εξάμηνο του 2022 προβλέπεται ακόμη ισχυρότερο, καθώς σύμφωνα με το 61% του δικτύου των συνεργατών της CPS, η αγορά θα ακολουθήσει ανοδική πορεία, με το 37% να προβλέπει ότι η αγορά θα παραμείνει σταθερή, ενώ μόλις το 2% αναμένει συρρίκνωση.
Ο πόλεμος και οι οικονομικές επιπτώσεις
Οι συνεργάτες της CPS προβλέπουν διαφορετικές τάσεις για κάθε υποκατηγορία ακινήτων. Όπως αναφέρει ο διευθυντής Ερευνών και Εκτιμήσεων της Cerved Property Services, Δ. Παπαστάμος, οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία και οι συνεπακόλουθες οικονομικές επιπτώσεις διεθνώς, είναι πιθανό να επηρεάσουν δυσμενώς την αναμενόμενη πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς κυρίως ως προς τον βαθμό υλοποίησης των νέων οικοδομών αλλά και τον πιθανό ετεροχρονισμό των αποφάσεων διεθνών επενδυτών όσον αφορά νέα σχεδία στο ελληνικό real estate. Τονίζει όμως ότι πολλές φορές βέβαια αυτό το ευμετάβλητο περιβάλλον μπορεί να ανατραπεί εύκολα και να οδηγήσει σε βελτίωση της αγοράς
Κατασκευές – Προοπτικές στις ενεργειακές κατασκευές, παρά τους δύσκολους καιρούς
Ανοδική τάση – Οι λόγοι
Όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει ο Ιωσήφ Αραμπατζής, διευθύνων σύμβουλος κατασκευαστικής εταιρείας, «αν η ερώτηση είναι ποια είναι η καλύτερη στιγμή για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, η απάντηση είναι χθες». «Όποιος δεν πρόλαβε να τοποθετηθεί χθες, τότε η καλύτερη στιγμή είναι το σήμερα. Θεωρούμε ότι τους επόμενους μήνες οι τιμές σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, θα έχουν ανοδική τάση», προσθέτει ο κ. Αραμπατζής. Αναφέρει τρεις βασικούς λόγους:
- Η Ελλάδα είναι μια από τις χώρες με τις χαμηλότερες τιμές της Ευρώπης ειδικά αν συνυπολογιστεί η καλή ποιότητα κατασκευής σε μεγάλο μέρος των προσφερομένων ακινήτων.
- Η ποσότητα των αδειοδοτημένων έργων μαζί με ότι σχέδιο μελετάται αυτή την περίοδο, είναι κατά πολύ μεγαλύτερα του εργατικού δυναμικού της χώρας, ακόμα και αν παγώσουν προσωρινά κάποια έργα λόγω του πολέμου στην Ουκρανία.
- Οι επερχόμενοι δασμοί ρύπων στην Ευρώπη λόγω των στόχων για έναν πιο πράσινο κόσμο, με αρχής γενομένης την ενεργειακής κρίση τιμών και με επακόλουθο πλήθος ρυθμίσεων, σίγουρα κοστοβόρων ως προς την κατασκευή.
Ακίνητα νέας γενιάς
Όπως επισημαίνει, παρά τις όποιες εξελίξεις, η εταιρεία στην οποία εργάζεται, συνεχίζει κανονικά όλα τα επενδυτικά κατασκευαστικά έργα που έχουν προγραμματιστεί. Μια σειρά αυτόνομων ενεργειακά πολυκατοικιών με ένα πλήθος διαμερισμάτων νέας γενιάς, που σε μια μελλοντική βαθμολόγηση ποινών βάσει ρύπων στα ακίνητα, αυτά θα εξαιρούνταν ως σύγχρονα ενός μελλοντικού κόσμου που είναι μπροστά μας. Τέτοια ακίνητα στο τομέα των κατασκευών εκτιμάται ότι είναι μια από τις καλύτερες επενδύσεις ακόμη και σε αυτούς τους δύσκολους καιρούς που διανύουμε, προσθέτει.
Αντίδραση με χρονοκαθυστέρηση
Οι επόμενοι μήνες θα καθορίσουν τις εξελίξεις, καθώς ο τομέας ακινήτων έχει το πλεονέκτημα της αντίδρασης με χρονοκαθυστέρηση.
Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο ανώτερος γενικός διευθυντής γνωστής Τράπεζας, Γεώργιος Κορμάς μιλώντας στο συνέδριο «Prodexpo North» στη Θεσσαλονίκη, «ο τομέας ακινήτων έχει ένα στρατηγικό πλεονέκτημα, καθώς αντιδρά στις κρίσεις με χρονοκαθυστέρηση, περίπου οκτώ – δέκα μηνών, ανάλογα την κατηγορία ακινήτου. Αν στο μεσοδιάστημα αυτό η κρίση υποχωρήσει, θα αποφύγουμε την πτώση και θα υπάρξει μια γέφυρα ανάμεσα στο πριν και το μετά. Στην περίπτωση που τα πράγματα δεν πάνε καλά και έχουμε μια κατ’ ανάγκη ύφεση, αυτό θα επηρεάσει και την Ελλάδα, που πριν από τη ρωσο-ουκρανική κρίση ήταν hot spot για τους διεθνείς επενδυτές, οι οποίοι την έβλεπαν ως επενδυτικό προορισμό.
Μετακύλιση κοστων
Απαντώντας στο ερώτημα αν οι ισχυρές πληθωριστικές πιέσεις θα έχουν ως αποτέλεσμα να μετακυλιστούν κόστη στην κατασκευή έργων του δημόσιου τομέα και πώς θα επηρεαστεί η υλοποίησή τους, ο κ. Κορμάς εκτίμησε πως «για τα έργα, που τώρα θα δημοπρατηθούν, θα ήταν καλό (οι δημοπρατούσες αρχές) να ακούσουν την πλευρά αυτών που θα τα κατασκευάσουν», επισημαίνοντας ότι μια εταιρεία που σήμερα θα υπογράψει μια σύμβαση, σε έξι μήνες θα έχει μπροστά της άλλα δεδομένα, άρα χρειάζεται να υπάρξουν κάποιες ρήτρες. «Οι αυξήσεις δεν μπορούν να απορροφηθούν από το κατασκευαστικό κομμάτι, θα μετακυλισθούν και στην επόμενη ημέρα».
Αισιόδοξα σενάρια για την οικονομία
Παρόλαυτα, το αισιόδοξο σενάριο για την οικονομία εξακολουθεί να κυριαρχεί καθώς μια πρώτη εκτενής αποτίμηση των επιπτώσεων του πολέμου στην Ουκρανία έγινε από την Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας. Στα συμπεράσματα της ανάλυσης επισημαίνεται ότι «θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε ότι το νέο σοκ συνεπάγεται περιορισμένες απώλειες για την οικονομική δραστηριότητα το 2022 στην Ελλάδα, οι οποίες αναμένεται να αναστραφούν σε ορίζοντα τριετίας». Μια άποψη που συμμερίστηκαν και τα διοικητικά στελέχη των ελληνικών τραπεζών, μιλώντας την περασμένη εβδομάδα σε μεγάλο τραπεζικό συνέδριο, καθώς, αναγνωρίζοντας τις νέες μεγάλες προκλήσεις που προκύπτουν από τις νέες αβεβαιότητες, εκτίμησαν, ότι το θετικό σενάριο για την ελληνική οικονομία εξακολουθεί να είναι το κυρίαρχο.
Λήγει η προθεσμία για το Ε9
Την ίδια στιγμή, εκπνέει η προθεσμία για φορολογούμενους και συμβολαιογράφους προκειμένου να κλείσουν τις ανοιχτές υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων και να προλάβουν να υπογράψουν συμβόλαια με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.
Η προθεσμία λήγει στις 31 Μαρτίου 2022 για «φθηνές» μεταβιβάσεις ακινήτων, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι στο υπουργείο Οικονομικών δεν υπάρχουν σκέψεις για νέα παράταση, καθώς οι εφορίες έχουν σχεδόν ολοκληρώσει την εκκαθάριση των δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο για την υπογραφή των συμβολαίων.
Βεβαίωση μηχανικού
Σημειώνεται ότι η προθεσμία της 31ης Μαρτίου αφορά τις υποθέσεις για τις οποίες οι φορολογούμενοι πριν από την εκπνοή του 2021 υπέβαλαν στις ΔΟΥ ή ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών και δωρεών.
Επίσης, έως το τέλος του μήνα οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται με βεβαίωση μηχανικού χωρίς την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Από την 1η Απριλίου 2022 όλα τα συμβόλαια θα υπογράφονται με τις νέες αντικειμενικές αξίες, ενώ στα έξοδα των φορολογουμένων προστίθεται και το κόστος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, το οποίο φτάνει μέχρι και 1.000 ευρώ και η έκδοσή του απαιτεί και αρκετή γραφειοκρατία, με πλήθος δικαιολογητικών.
Νέες αντικειμενικές
Οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022 σε συνδυασμό με την κατακόρυφη αύξηση του αφορολογήτου για δωρεές και γονικές παροχές στα 800.000 ευρώ από 150.000 ευρώ πάτησαν το γκάζι στις μεταβιβάσεις ακινήτων το 2021.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, από τον Μάρτιο του 2021 που ενεργοποιήθηκε η πλατφόρμα myΡroperty για τις αγοραπωλησίες ακινήτων, υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά 75.700 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.
Αύξηση φόρων
Η έκρηξη στις μεταβιβάσεις ακινήτων ανέβασε κατά 60% τους φόρους που εισέπραξε το Δημόσιο. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων έφεραν 360 εκατ. ευρώ στα κρατικά ταμεία. Τα έσοδα που εισπράχθηκαν από τον φόρο στη μεταβίβαση οικοδομών ήταν αυξημένα σε σχέση με το 2020 κατά 69,08 εκατ. ευρώ, από τον φόρο στη μεταβίβαση οικοπέδων και αγροκτημάτων κατά 33,06 εκατ. ευρώ και κατά 40,8 εκατ. ευρώ από τη συγκέντρωση κεφαλαίων. Παράλληλα τα έσοδα από φόρους και τέλη κληρονομιών αυξήθηκαν κατά 14,19 εκατ. ευρώ και από φόρους και τέλη δωρεών, γονικών και λοιπών παροχών κατά 3,74 εκατ. ευρώ.