Οριστικά παρελθόν αποτελεί το καθεστώς των «διπλών τιμών» στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εγκαταλείπει πλέον την αποκλειστική εμπιστοσύνη στις αναγραφόμενες στο συμβόλαιο τιμές και στηρίζεται στο τραπεζικό ίχνος για να διαπιστώσει το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής. Από εδώ και στο εξής, κάθε περίπτωση όπου η πληρωμή υπερβαίνει το δηλωθέν ποσό θα οδηγεί σε αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης και στην επιβολή προστίμων.
Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία εκδόθηκε για υπόθεση που χρονολογείται από το 2008. Στο συγκεκριμένο συμβόλαιο είχε καταγραφεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου, ωστόσο οι τραπεζικές καταθέσεις αποκάλυψαν ότι το πραγματικά καταβληθέν ποσό ήταν σημαντικά υψηλότερο. Το ΣτΕ επικύρωσε ότι η αναγραφή στο συμβόλαιο δεν προσφέρει καμία προστασία εφόσον τα τραπεζικά στοιχεία αποδεικνύουν διαφορετική πραγματικότητα. Με άλλα λόγια, η Φορολογική Διοίκηση έχει πλέον τη δυνατότητα να παρακάμπτει την τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο και να φορολογεί το πραγματικό ποσό που άλλαξε χέρια.
Στην υπόθεση που οδήγησε στην απόφαση 848/2025, στο συμβόλαιο είχε αναγραφεί τίμημα 383.815,99 ευρώ, ενώ οι τραπεζικές πληρωμές έφταναν συνολικά τα 650.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση. Παρά τις ενστάσεις της εταιρείας, το Διοικητικό Εφετείο εφάρμοσε το νεότερο, ευνοϊκότερο καθεστώς, μειώνοντας το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.
Η νομολογία πλέον είναι σαφής: η «φορολογική αλήθεια» υπερισχύει των τυπικών αναγραφών στο συμβόλαιο. Εφόσον οι τραπεζικοί λογαριασμοί αποκαλύπτουν υψηλότερο τίμημα, αυτό θεωρείται το πραγματικό και καθοριστικό για τον υπολογισμό του φόρου. Με την απόφαση 848/2025 διαμορφώνεται μία νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων: η ΑΑΔΕ μπορεί πλέον να ελέγχει και να αμφισβητεί κάθε συμβόλαιο που δεν ανταποκρίνεται στις τραπεζικές συναλλαγές. Η πρακτική «άλλο στο χαρτί, άλλο στην τράπεζα», η οποία επί δεκαετίες χαρακτήριζε μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων, καθίσταται πλέον εξαιρετικά επισφαλής και επικίνδυνη για τους φορολογούμενους.
Παραδοσιακά, η διαδικασία των «διπλών τιμών» περιλάμβανε αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και καταβολή του υπόλοιπου ποσού με ανεπίσημους τρόπους, όπως μετρητά, παράλληλες μεταφορές, παλιές επιταγές ή μέσω λογαριασμών συγγενικών προσώπων. Σε πολλές περιπτώσεις, η πρακτική γινόταν ακόμη πιο περίπλοκη, με «σπάσιμο» των ποσών σε μικρότερες κινήσεις, ώστε να χαθεί κάθε ίχνος της πραγματικής συναλλαγής.
Ωστόσο, η πλήρης ψηφιοποίηση των τραπεζικών συναλλαγών, η υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα βαριά πρόστιμα για μεταβιβάσεις εκτός τραπεζικού συστήματος – που κυμαίνονται από 10% έως και 500.000 ευρώ – καθιστούν πλέον σχεδόν αδύνατη την απόκρυψη του πραγματικού τιμήματος.
Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει ξεκινήσει εξειδικευμένο κύμα ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με χιλιάδες συμβόλαια να περνούν από αυστηρό μικροσκόπιο. Οι διαφορές μεταξύ αναγραφόμενου και πραγματικού τιμήματος αποτελούν έναν από τους πιο συχνούς λόγους επανελέγχου. Σήμερα, το συμβόλαιο θεωρείται μόνο ένα από τα στοιχεία της υπόθεσης, ενώ το τραπεζικό αποτύπωμα καθορίζει με απόλυτο τρόπο τη φορολογική αλήθεια.
Με αυτόν τον τρόπο, η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα εποχή διαφάνειας και ελέγχου, όπου η τυπική αναγραφή στο συμβόλαιο δεν μπορεί πλέον να λειτουργεί ως ασπίδα απέναντι στις φορολογικές υποχρεώσεις.
Γράφει ο Μιχάλης Σοφιανός
