Με την προσφάτως δημοσιευθείσα υπ’ αριθμόν 971/2022 Απόφασή του, ο Άρειος Πάγος διευκρινίζει ζητήματα των επαγγελματικών μισθώσεων, τα οποία σχετίζονται ειδικότερα με την άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας.
Πιο συγκεκριμένα, το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρθηκε στην διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6.2010), σύμφωνα με την οποία «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης». Από την εν λόγω διάταξη προκύπτει η δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας) μόνον με έγγραφη δήλωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή σπουδαίου λόγου, που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του.
Ακολούθως, με τον Ν. 4242/2014 ,ο οποίος ισχύει για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του, δηλαδή μετά την 28-2-2014, και ειδικότερα με το άρθρο 13 παρ. 1 αυτού «Οι μισθώσεις, που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20- 26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της». Από την διάταξη αυτή σαφώς συνάγεται ότι το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε ως άνω με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 (ΦΕΚ Α 90/17.6.2010), δεν έχει εφαρμογή στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του Ν. 4242/2014, (Α.Π. 357/2017), από τις διατάξεις του οποίου δεν προκύπτει ότι παρέχεται στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης οποτεδήποτε και μάλιστα εντελώς αζημίως πλέον για αυτόν, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, αλλά και της νόμιμης τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, ενώ δεν είναι δυνατή η παραίτηση των εκμισθωτών από την δέσμευση της τριετούς διάρκειας σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, το οποίο εφαρμόζεται και στις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την ισχύ του Ν. 4242/2014.
Συνεπώς, η προβλεπόμενη στο νόμο τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά την λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 Α.Κ.
Ταυτόχρονα, βέβαια, επί των εμπορικών μισθώσεων δεν παύουν να εφαρμόζονται σύμφωνα με την εν λόγω απόφαση οι διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 του ΑΚ, οι οποίες σύμφωνα με τα άρθρα 8 και 29 του Ν. 813/1978 (άρθρα 15 και 44 ΠΔ/τος 34/1995), εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων. Ούτως, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Τέτοιος σπουδαίος λόγος συντρέχει και όταν, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσεως γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δυο μέρη, είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει, όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Ειδικώς, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης για την οποία ο νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς λόγους καταγγελίας για αμφότερα τα μέρη, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά (ΑΠ 639/2007, ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 1326/2013).
Τέλος, λύση της εμπορικής μισθώσεως είναι δυνατόν να επέλθει, μετά την κατάρτιση αυτής, στα πλαίσια της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με την διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, με νεότερη συμφωνία των μερών, η οποία υπάρχει και όταν, προ της παρελεύσεως του συμβατικού ή νομίμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει, με σκοπό την λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο βεβαίας χρονολογίας, που προβλέπεται από την διάταξη του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 1193/2005).
Σημειώνεται, δε, ότι ως προς το χρηματικό ποσό, το οποίο δίδεται, κατά την κατάρτιση της σύμβασης επαγγελματικής μισθώσεως, ως εγγύηση (στην πραγματικότητα εγγυοδοσία), διέπεται από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων, σύμφωνα με το άρθρο 361 ΑΚ. Συνεπώς, η αξίωση του μισθωτή για επιστροφή της εγγύησης, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με την λήξη της μίσθωσης και οφείλεται από τον εκμισθωτή, εφόσον ο τελευταίος δεν διατηρεί απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για τυχόν ζημίες στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά για την τύχη της εγγύησης βάσει της σύμβασης επαγγελματικής μίσθωσης (ΑΠ 236/2010).
Όπως εξηγεί η Μαρία Μπακάλη, Δικηγόρος-Συνεργάτης Ε.Ε.Α.