•Η δίδυμη κρίση και το pressing των τραπεζών στους οφειλέτες
•Πότε θα είναι έτοιμος ο νέος Φορέας Διαχείρισης Ακινήτων
•Η λύση της παραμονής στο ίδιο σπίτι με καταβολή ενοικίου
•Ποια κριτήρια ισχύουν για να σωθούν οι μικρές ιδιοκτησίες
Σε αναμμένα κάρβουνα κάθονται χιλιάδες δανειολήπτες, καθώς είναι πλέον κοινό μυστικό ότι η δίδυμη κρίση πανδημίας και ακρίβειας, διαμορφώνει νέα δεδομένα στον τομέα των ακινήτων.
Η παραλλαγή «Όμικρον» μπορεί να μην προκαλεί επί του παρόντος πίεση στο ΕΣΥ, ουδείς όμως μπορεί να προεξοφλήσει τις επιπτώσεις του 5ου κύματος της πανδημίας στην οικονομία της χώρας.
Εάν προσθέσει κανείς και το κύμα ακρίβειας που αποτυπώνεται στα ράφια των σούπερ μάρκετ, λόγω της διεθνούς κρίσης στην ενέργεια, γίνεται αντιληπτό ότι τα πάντα κινούνται πλέον σε τεντωμένο σχοινί.
Το διαθέσιμο εισόδημα τω νοικοκυριών συρρικνώνεται όλο και περισσότερο κάθε μέρα που περνάει και το ερώτημα που θέτουν όλο και περισσότεροι είναι εάν θα μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους.
Το κόστος της ενέργειας (θέρμανση, ηλεκτρικό, βενζίνη) έχει γίνει δυσβάσταχτο, με αποτέλεσμα να κυριαρχεί η αβεβαιότητα, καθώς ακολουθεί ένας εξαιρετικά δύσκολος χειμώνας.
Αυτή η τέλεια «καταιγίδα» που αντιμετωπίζουν νοικοκυριά και επιχειρήσεις είναι πολύ πιθανό να αλλάξει τις προτεραιότητες τους ως προς την αποπληρωμή των υποχρεώσεων τους προς τις τράπεζες.
Καμπανάκι
Ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδας Γιάννης Στουρνάρας έκρουσε ήδη τον κώδωνα του κινδύνου υπογραμμίζοντας την επαγρύπνηση των τραπεζών για την περαιτέρω μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ).
Στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας επισημαίνεται ότι δάνεια αρκετών δισ. ευρώ που είναι σε καθεστώς ρύθμισης (Γέφυρα, προγράμματα step up) από το 2022 θα ταξινομούνται ως μη εξυπηρετούμενα.
Όπως εύκολα αντιλαμβάνεται κανείς απαιτούνται πολύ προσεκτικές κινήσεις, έναντι των δανειοληπτών ιδίως στην περίπτωση που επιβεβαιωθούν εκτιμήσεις που κάνουν λόγο για συνέχιση της πανδημίας και της ακρίβειας.
Νέο τοπίο
Μέσα στο κλίμα αυτό η κυβέρνηση, επιχειρεί να διαμορφώσει ένα εντελώς νέο τοπίο ως προς την προστασία της πρώτης κατοικίας που αφορά στα ευάλωτα νοικοκυριά.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι οι εξελίξεις στην οικονομία είναι τόσο λεπτές που ανά πάσα στιγμή μπορεί να επηρεάσουν και το πολιτικό περιβάλλον και να φέρουν τα πάνω κάτω.
Εάν προσθέσει κανείς και το γεγονός ότι η χώρα έχει μπει σε μακρά προεκλογική περίοδο μετά το αίτημα του ΣΥΡΙΖΑ για πρόωρες εκλογές, γίνεται σαφές ότι η κυβέρνηση δεν θέλει να έχει απέναντί της τους δανειολήπτες.
Φορέας διαχείρισης
Το βασικό δεδομένο που καταγράφεται στη νέα συγκυρία ως προς την προστασία της α’ κατοικίας των ευάλωτων νοικοκυριών είναι η μετάθεση της λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης Ακινήτων.
Ο αρχικός προγραμματισμός ήθελε την έναρξη του στα τέλη Μαρτίου ή μέσα στον Απρίλιο, αλλά πλέον μετατέθηκε για ένα χρόνο αργότερα, δηλαδή στις αρχές του 2023.
Το θέμα του Φορέα αποτελεί κομβικό σημείο για την πλήρη εφαρμογή του νέου πτωχευτικού νόμου και η νέα αναβολή στο χρόνο λειτουργίας του, σηματοδοτεί και τη νέα τάξη πραγμάτων για τουλάχιστον 12 μήνες.
Το βέβαιο πλέον είναι ότι η καθυστέρηση στη δημιουργίας του νέου Φορέα θα φέρει ενδιάμεσες λύσεις και θα δώσουν τουλάχιστον ένα έτος πριν κινηθούν οι αναγκαστικές διαδικασίες που θα τους κάνουν να χάσουν το σπίτι τους.
Αυτό που πάντως έχει σημασία και πρέπει να γνωρίζουν οι υπερχρεωμένοι είναι ότι χωρίς τον Φορέα, θα μένουν απροστάτευτα απέναντι στις νόμιμες διεκδικήσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Άλλωστε οι τράπεζες είχαν συμφωνήσει σε ασυλία των ευάλωτων μέχρι να λειτουργήσει πλήρως ο νέος Πτωχευτικός νόμος, κάτι που σημαίνει ότι από εκεί και μετά θα μπορούν να λειτουργούν με όπλο τους πλειστηριασμούς
Πρόγραμμα επιδότησης
Με αυτό ως δεδομένο το μήνυμα που εκπέμπει το υπ. Οικονομικών είναι ότι θα τεθεί άμεσα σε εφαρμογή το πρόγραμμα προστασίας της α’ κατοικίας μέσω της επιδότησης της δόσης του δανείου προς τις τράπεζες.
Στην ουσία δηλαδή, οι υπερχρεωμένοι δανειολήπτες που βρίσκονται στη σκιά της πτώχευσης και απειλείται η πρώτη τους κατοικία με κατάσχεση και πλειστηριασμό κερδίζουν χρόνο και επιδότηση δανείου.
Η επιδότηση θα ξεκινά από 70 ευρώ και θα φτάνει έως και τα 210 ευρώ το μήνα, ανάλογα με την οικογενειακή και περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη και θα αφορά όσους είναι χαμηλόμισθοι και επιθυμούν να ενταχθούν στον Φορέα.
Ενοίκιο
Πρόκειται δηλαδή για ενδιάμεσο πρόγραμμα προστασίας έως ότου δημιουργηθεί ο Φορέας στον οποίο, όποιος εντάσσεται:
– θα διατηρεί το δικαίωμα να παραμένει στην πρώτη του κατοικία, καταβάλλοντας ενοίκιο,
-θα χάνει την κυριότητα του ακινήτου του.
Σύμφωνα με τον νέο νόμο, που έχει τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιουνίου του 2021, τα ακίνητα όσων δανειοληπτών αποφασίσουν να ενταχθούν σε διαδικασία πτώχευσης θα περνούν στον ιδιωτικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Αυτός με τη σειρά του υποχρεούται να τα μισθώσει στον πρώην ιδιοκτήτη τους για 12 χρόνια, λύση που χαρακτηρίζεται ως αναγκαία προκειμένου να αποφευχθεί ο κίνδυνος μαζικών εξώσεων στην αγορά ακινήτων.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο Φορέας υποχρεούται να επαναπωλήσει την κατοικία στον πολίτη με βάση τις τρέχουσες εμπορικές τιμές και εφόσον ο δανειολήπτης είναι συνεπής ως προς την καταβολή του ενοικίου.
Επίσης, το κράτος, μέσω του ΟΠΕΚΑ, θα παρέχει μηνιαίο επίδομα ενοικίου, ώστε οι πολίτες να έχουν ρεαλιστικές δυνατότητες να παραμείνουν στην πρώην ιδιοκτησία τους.
Η πρόταση έχει ήδη λάβει το πράσινο φως από τη Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ε.Ε., ενώ η επιδότηση θα ισχύσει για ένα τουλάχιστον χρόνο, παρέχοντας πλήρη κάλυψη έως την λειτουργία του Φορέα.
Ο μεγάλος εφιάλτης
Σε διαφορετική περίπτωση, αρχίζει ο εφιάλτης, κάτι που σημαίνει ότι η πρώτη κατοικία δεν προστατεύεται και εκποιείται είτε μέσω αναγκαστικών μέτρων που παίρνει η Τράπεζα είτε μέσω δικαστικής πτώχευσης.
Το πρόγραμμα πρόκειται να ενεργοποιηθεί προκειμένου τα νοικοκυριά να είναι σε θέση να προστατευθούν από τα αναγκαστικά μέτρα, δηλαδή τις κατασχέσεις και τους πλειστηριασμούς.
Έως τότε θα υπάρχει επιδότηση της δόσης του στεγαστικού τους δανείου, με βάση το μοντέλο που προβλέπεται στο νέο πτωχευτικό νόμο, ανεξάρτητα από το αν ο Φορέας έχει τεθεί σε λειτουργία.
Δεύτερη ευκαιρία
Όσον αφορά στην ουσία που αφορά στον πτωχευτικό νόμο ή τη δεύτερη ευκαιρία, δίνει τη δυνατότητα διάσωσης της πρώτης κατοικίας, εναλλακτικά, είτε μέσω της εξωδικαστικής ρύθμισης των οφειλών, είτε μέσω του νέου Φορέα.
Οι όροι του προγράμματος θα πρέπει να συμφωνηθούν επίσης με τις τράπεζες και τις εταιρείες που διαχειρίζονται τις οφειλές από στεγαστικά δάνεια με υποθήκη την πρώτη κατοικία για λογαριασμό των funds.
Αυτές άλλωστε, είναι που θα εφαρμόσουν το πρόγραμμα, αναστέλλοντας τους πλειστηριασμούς για τα σπίτια όσων οφειλετών θα κριθούν ότι πραγματικά ανήκουν στην κατηγορία των ευάλωτων.
Σύμφωνα με τις προτάσεις των τραπεζών, η υποβολή αίτησης στην πλατφόρμα δεν θα μπορεί να γίνει την τελευταία στιγμή, δηλαδή λίγο πριν το ακίνητό τους βγει σε πλειστηριασμό.
Η πρόταση των τραπεζών προβλέπει επίσης ότι ο οφειλέτης που παραλείψει έστω και μία πληρωμή, θα πρέπει να επιστρέψει όλα τα ποσά επιδότησης και επιπλέον θα χάσει το δικαίωμα να ενταχθεί στον Φορέα και να προστατεύσει το σπίτι του.
Κριτήρια
Τα νέα δεδομένα καθιστούν σαφές ότι τα κριτήρια προκειμένου ένας δανειολήπτης να σώσει το βασικό περιουσιακό του στοιχείο, δηλαδή την πρώτη κατοικία του, γίνονται πολύ πιο αυστηρά.
Τραπεζικοί κύκλοι τονίζουν ότι οι εποχές που έπαιρνε κάποιος δάνειο και δεν το πλήρωνε ανήκουν πλέον στο παρελθόν και υπογραμμίζουν ότι υπάρχουν κάποια πολύ συγκεκριμένα κριτήρια.
Στο πλαίσιο αυτό, για να χαρακτηριστεί ένα νοικοκυριό ευάλωτο θα πρέπει να έχει συγκεκριμένα χαρακτηριστικά και επιπλέον να έχει υποβάλλει αίτηση στη σχετική πλατφόρμα που έχει δημιουργηθεί στην Ειδική Γραμματεία Ιδιωτικού Χρέους.
Τα κριτήρια βάσει των οποίων ένα νοικοκυριό θεωρείται ευάλωτο είναι αυτά που ισχύουν σήμερα για την επιδότηση ενοικίου, όπως προσδιορίζονται στο νόμο 4472/2017 και είναι τα εξής:
-Εισοδηματικά: Το συνολικό εισόδημα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Όσον αφορά στη μονογονεϊκή οικογένεια για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο. Το συνολικό εισόδημα σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.
-Περιουσιακά: Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, Το ποσό πάντως προσαυξάνεται κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και είναι συνολικά έως και 180.000 ευρώ. Ως προς το συνολικό ύψος των καταθέσεων του νοικοκυριού ή/και η τρέχουσα αξία μετοχών, ομολόγων κλπ., αυτό ορίζεται έως και τις 7.000 ευρώ για κάθε μονοπρόσωπο νοικοκυριό, ενώ προσαυξάνεται κατά 3.500 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Αναφορικά με τη μονογονεϊκή οικογένεια, για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ. Στα νοικοκυριά με απροστάτευτα τέκνα, ορίζεται προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο.
-Διαμονή: Τόσο ο δικαιούχος όσο και υπόλοιπα μέλη του νοικοκυριού θα πρέπει να διαμένουν νόμιμα και μόνιμα στην ελληνική επικράτεια κατά τα τελευταία πέντε έτη. Η διαπίστωση αυτή θα προκύπτει από την υποβολή των ορολογικών δηλώσεων για τα συγκεκριμένα έτη.
Μη ευάλωτοι
Τόσο τα πιστωτικά ιδρύματα όσο και το δημόσιο, δεν επιθυμούν να γίνουν πλειστηριασμοί σε ευάλωτα νοικοκυριά και στοχεύουν στην ενίσχυση του προγράμματος επιδότησης.
Επίσης, η Ολομέλεια των Προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος έχει αποφασίσει την παράταση της αποχής των δικηγόρων από τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας έως και το τέλος Φεβρουαρίου.
Ωστόσο, ο προγραμματισμός για το 2022 προβλέπει 40.000 πλειστηριασμούς, καθώς οι τράπεζες και οι διαχειριστές δανείων εκτιμούν πως πρέπει να ξεκινήσει ένας μαραθώνιος ανακτήσεων.
Κατά συνέπεια οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα έχουν την τιμητική τους, κάτι που σημαίνει ότι όσοι δεν χαρακτηρίζονται «ευάλωτοι». κινδυνεύουν να δουν ακόμη και την κύρια κατοικία τους να βγαίνει στο σφυρί.